“아파트 대신 오피스텔을 사면 세금을 훨씬 덜 낸다던데 정말일까?”

“30억원짜리 오피스텔 보유세가 1년에 200만원 정도밖에 안 된다고?”

“오피스텔도 이제 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있다는 말은 무슨 뜻일까?”

그리고 가장 헷갈리는 질문이 하나 더 있습니다.

“오피스텔을 사도 주택 수에는 안 들어가는 것 아닌가?”

최근 정부의 세제 개편과 함께 이런 이야기가 한꺼번에 나오고 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 오피스텔에 유리한 제도가 일부 확대되는 것은 맞습니다. 하지만 ‘오피스텔이면 무조건 세금이 싸다’거나 ‘보유세가 무조건 아파트의 5분의 1’이라는 뜻은 아닙니다.

오늘 뉴알남이 하나씩 쉽게 풀어보겠습니다.

갑자기 왜 오피스텔 세금 이야기가 나온 걸까?

이번 논란에는 사실 서로 다른 두 가지 세제 개편이 섞여 있습니다.

먼저 정부는 8월 3일 종합부동산세 등을 손보는 2026년 세제개편안을 내놨습니다. 이후 의견수렴을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 일부 내용을 수정한 정부안을 확정했습니다. 다만 국회 심사가 남아 있기 때문에 세법이 모두 확정돼 시행된 상태는 아닙니다. (정책브리핑) (연합뉴스)

그리고 8월 26일 행정안전부가 별도로 2026년 지방세제 개편안을 발표했습니다.

여기서 오피스텔과 직접 관련된 중요한 내용이 등장했습니다.

생애최초 주택 구입 취득세 감면 대상을 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔까지 확대하겠다는 것입니다. (행정안전부) (정부24)

바로 이 내용 때문에 최근 “오피스텔 세금 혜택이 커진다”는 이야기가 나오기 시작한 것입니다.

오피스텔도 생애최초 취득세 감면을 받는다고?

현재 생애 처음으로 일정 요건의 주택을 취득하면 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다.

행정안전부는 이 혜택을 주거용 오피스텔까지 확대하기로 했습니다.

또 40세 미만 청년이 생애최초 주택을 사는 경우에는 감면 한도를 기존 200만원에서 300만원으로 확대하는 방안도 포함됐습니다. (정부24)

그런데 여기서 매우 중요한 점이 있습니다.

2026년 9월 4일 현재 이 내용은 아직 확정 시행된 법이 아닙니다.

행정안전부는 지방세 관계법 개정안을 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고하고, 10월 국회 제출을 추진하고 있습니다. 따라서 지금 오피스텔을 계약하면서 “앞으로 감면되니까 당연히 내가 받을 수 있다”고 미리 단정하면 안 됩니다. (행정안전부 2026년 지방세제 개편안) (정부24)

작은 오피스텔을 샀다가 아파트를 사도 ‘생애최초’가 될 수 있다?

이번 개편안에는 한 가지 눈에 띄는 내용이 더 있습니다.

예를 들어 사회생활을 시작하면서 작은 오피스텔을 먼저 구입했다가 몇 년 뒤 이를 팔고 아파트를 사는 경우가 있습니다.

지금까지는 “과거에 부동산을 산 적이 있으니 생애최초가 아닌 것 아닌가?”라는 문제가 생길 수 있었습니다.

정부는 앞으로 일정 규모 이하의 소형 오피스텔이나 비아파트 소형주택을 보유했다가 처분한 사람은 이후 일반주택을 살 때 다시 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있도록 하겠다는 방침입니다.

대상 기준은 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하, 수도권은 4억원 이하의 소형 오피스텔·주택입니다. (행정안전부 지방세제 개편 Q&A) (연합뉴스)

쉽게 말하면,

“처음에는 작은 오피스텔 → 이후 오피스텔 처분 → 나중에 아파트”

라는 주거 이동 경로를 어느 정도 인정해주겠다는 것입니다.

그런데 ‘보유세가 아파트의 5분의 1’이라는 말은 뭘까?

여기서 가장 조심해서 봐야 할 부분입니다.

9월 4일 보도된 한 부동산업계 시뮬레이션에서는 30억원대 고가 아파트와 주거형 오피스텔의 보유세를 비교했습니다.

사례를 보면 약 37억원 아파트의 연간 보유세가 1,100만원 정도, 약 34억원 주거형 오피스텔은 200만원 정도로 추산됐습니다.

대략 다섯 배 가까운 차이입니다. (매일경제 · 서울신문) (매일경제)

그렇다면 정말 정부가 “오피스텔 세금을 5분의 1로 깎아줬다”는 뜻일까요?

아닙니다.

이 숫자는 정부가 정한 감면율이 아니라 특정 가격대의 두 상품을 놓고 과세 기준액과 종부세 발생 여부 등을 반영해 계산한 사례입니다.

따라서 5억원짜리 오피스텔을 사든, 20억원짜리 오피스텔을 사든 세금이 무조건 아파트의 20%가 된다는 뜻이 아닙니다.

바로 이 부분이 이번 뉴스에서 가장 많이 오해될 수 있는 대목입니다.

가격은 비슷한데 왜 세금 차이가 이렇게 커질 수 있을까?

핵심은 ‘얼마에 거래됐느냐’와 ‘세금을 계산할 때 얼마짜리 부동산으로 보느냐’가 반드시 같지는 않다는 것입니다.

아파트는 통상 공동주택 공시가격을 토대로 재산세와 종부세를 계산합니다.

반면 오피스텔은 건축물의 형태와 실제 사용 용도, 재산세 과세 방식 등에 따라 세금 계산 구조가 달라집니다. 고가 오피스텔 가운데는 실제 거래가격과 세금 계산에 사용되는 기준액 사이에 큰 차이가 나는 사례도 있습니다.

앞서 나온 34억원 오피스텔 사례 역시 이런 차이 때문에 주택분 종부세가 발생하지 않거나 세 부담이 크게 줄어드는 조건을 전제로 계산된 것입니다. (서울신문)

즉,

“오피스텔이라서 세율을 80% 깎아준다”가 아니라, 과세 기준과 세목 적용 구조가 달라 결과적으로 세금 차이가 크게 나타날 수 있다고 이해하는 편이 정확합니다.

그러면 오피스텔은 주택 수에 아예 안 들어가나?

이것도 자주 나오는 오해입니다.

“오피스텔은 건축법상 업무시설이니까 무조건 주택 수에서 빠진다.”

꼭 그렇지는 않습니다.

현재 지방세법 시행령은 주택 수를 계산할 때 일정한 오피스텔도 함께 보도록 규정하고 있습니다. 즉 실제 주거용으로 사용되고 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔이라면 다른 주택을 취득할 때 영향을 줄 수 있습니다. (국가법령정보센터 지방세법 시행령) (법제처)

다만 예외가 있습니다.

현행 제도에는 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 오피스텔 가운데 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원·지방 3억원 이하 등 일정 요건을 충족하면 취득세 중과 판단을 위한 주택 수에서 빼주는 특례가 있습니다. (법제처)

따라서 정확한 표현은 이렇습니다.

“오피스텔은 모두 주택 수에서 제외된다”가 아니라, 용도와 취득 시점·면적·가격·임대등록 여부 등에 따라 결과가 달라진다.

그럼 오피스텔은 취득세도 아파트보다 싸나?

여기서는 오히려 반대 상황도 생길 수 있습니다.

일반적인 오피스텔 매매는 건축물 취득으로 보아 취득세 본세 4%를 기준으로 지방교육세 등을 합친 약 4.6% 수준이 적용되는 구조입니다.

반면 무주택자가 가격이 낮은 일반 주택을 구입할 때는 주택 취득세율이 1%대에서 시작할 수 있습니다.

즉 첫 집을 사는 사람에게는 오피스텔의 취득세가 아파트보다 오히려 비쌀 수도 있습니다.

반대로 이미 여러 주택을 가진 사람이 오피스텔을 취득하는 상황에서는 주택 취득세 중과와 구조가 달라 상대적으로 유리해질 수도 있습니다.

그래서 “오피스텔 세금이 싸다”는 한 문장만 보고 판단하기 어렵습니다.

취득할 때 내는 세금과 보유하면서 내는 세금을 따로 봐야 합니다.

2026년 종부세 개편 때문에 오피스텔이 더 유리해지는 걸까?

8월 3일 정부가 처음 발표한 종부세 개편안은 고가·비거주·다주택 보유자의 세 부담을 높이는 방향이 강했습니다.

하지만 이 안은 그대로 유지되지 않았습니다.

정부는 9월 1일 국무회의에서 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 당초 개편안의 9억원이 아니라 현행 12억원으로 유지하기로 했습니다.

또 세 부담 상한도 200%로 올리려던 계획을 철회하고 현행 150%를 유지하기로 했습니다.

반면 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 방안은 유지됐습니다. (연합뉴스 · 정책브리핑) (연합뉴스)

따라서 8월 초에 나온 기사를 지금 읽을 때는 반드시 조심해야 합니다.

9월 1일 정부안이 이미 한 차례 수정됐기 때문입니다.

게다가 이 정부안 역시 국회 심사를 거쳐야 합니다.

그래서 지금 오피스텔을 사면 세금이 유리한 걸까?

결국 사람마다 다릅니다.

쉽게 정리하면 이렇습니다.

궁금증	현재 확인되는 내용
오피스텔도 생애최초 취득세 감면?	정부가 확대 추진 중. 아직 법 개정 전
40세 미만 생애최초 감면 한도	개편안상 200만원 → 300만원
오피스텔 보유세는 아파트의 5분의 1?	특정 고가 상품 비교 사례일 뿐 일반화 불가
오피스텔은 무조건 주택 수 제외?	아님. 용도·면적·가격·취득시점 등에 따라 달라짐
일정 소형 신축 오피스텔 주택 수 특례	현행 제도상 일정 요건 충족 시 가능
오피스텔 취득세 자체가 무조건 싸나?	아님. 무주택자의 저가 주택보다 오히려 높을 수도 있음

따라서 오피스텔을 알아보고 있다면 분양 광고에서 말하는 “세제 혜택”이라는 표현만 볼 것이 아니라 최소한 네 가지를 확인해야 합니다.

실제 주거용인지 업무용인지, 전용면적이 얼마인지, 취득가격과 시가표준액이 얼마인지, 다른 주택을 몇 채 갖고 있는지입니다.

이 네 가지가 달라지면 세금 결과도 크게 달라질 수 있습니다.

가장 중요한 것은 ‘개편안’과 ‘현재 제도’를 구분하는 것입니다

이번 뉴스를 보고 가장 먼저 기억해야 할 부분입니다.

정부가 발표했다고 바로 세법이 바뀌는 것은 아닙니다.

행정안전부가 발표한 오피스텔 생애최초 취득세 감면 확대안은 9월 4일 현재 입법예고 단계입니다. (정부24)

종부세 등을 담은 2026년 세제개편 정부안도 9월 1일 국무회의를 통과했지만 국회 심사가 남아 있습니다. (연합뉴스)

따라서 수억원짜리 오피스텔 계약을 결정하면서 아직 확정되지 않은 세제 혜택을 확정된 절세액처럼 계산해서는 안 됩니다.

실제 매수 단계에서는 해당 오피스텔의 용도와 과세 상태를 기준으로 지방자치단체 세무부서나 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

뉴알남 한 줄 정리

오피스텔 세금이 아파트보다 크게 낮아지는 사례는 실제로 있습니다. 하지만 ‘오피스텔이면 보유세가 무조건 5분의 1’이라는 새로운 세법이 생긴 것은 아닙니다.

2026년 세제 개편에서 실제로 주목할 부분은 주거용 오피스텔을 생애최초 취득세 감면 대상에 포함하려는 것과 일정 소형주택의 주거 사다리를 넓히려는 방향입니다.

다만 이 가운데 일부는 아직 입법 절차가 진행 중입니다.

따라서 “오피스텔=무조건 절세”가 아니라, 취득세·보유세·주택 수를 각각 따로 확인해야 한다고 기억하시면 이번 뉴스가 훨씬 쉬워집니다.

오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!

주요 출처

오피스텔 생애최초 취득세 감면 확대

행정안전부, 「2026년 지방세제 개편안 발표」, 2026년 8월 26일 — 주거용 오피스텔 생애최초 취득세 감면 확대, 청년 감면한도, 입법예고 일정 확인.
행정안전부 자료 보기
연합뉴스, 「오피스텔도 생애최초 취득세 감면」, 2026년 8월 26일 — 소형 오피스텔 처분 후 일반주택 취득 시 생애최초 감면 적용 기준 확인.
연합뉴스 관련 보도 보기

오피스텔 주택 수 산정

국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제28조의4」 — 취득세 주택 수 산정에서 오피스텔을 포함하는 원칙과 소형 신축 오피스텔 특례 기준 확인.
국가법령정보센터 보기
국가법령정보센터, 지방세법 시행령 소형 오피스텔 특례 — 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하 등의 주택 수 제외 요건 확인.
관련 법령 보기

‘보유세 5분의 1’ 비교 사례

매일경제, 「아파트 대체재 넘어 세제 혜택까지…취득·보유비용 낮춘 오피스텔 보니」, 2026년 9월 4일 — 30억원대 아파트·오피스텔 보유세 비교 사례 확인.
매일경제 기사 보기
서울신문, 「값 비슷한데 보유세는 5배 격차?」, 2026년 8월 21일 — 37억원 아파트 약 1,100만원, 34억원 오피스텔 약 200만원이라는 비교의 전제와 한계 확인.
서울신문 기사 보기

2026년 종부세 개편 최신 정부안

재정경제부·정책브리핑, 「2026년 세제개편안 정부안 확정」, 2026년 9월 1일 — 국무회의 의결 및 최신 정부안 확인.
정책브리핑 공식자료 보기
연합뉴스, 「정부, 종부세 비거주1주택 기본공제 축소안 폐기…12억 그대로」, 2026년 9월 1일 — 8월 최초안에서 변경된 비거주 1주택 공제 및 세 부담 상한 확인.
연합뉴스 기사 보기

오피스텔 사면 보유세가 아파트의 5분의 1? 2026 세제개편 실제로 따져봤습니다