“집이 한 채뿐인데, 그 집에 직접 사느냐 아니냐까지 세금에서 따진다는 걸까?”

“비거주 1주택자는 종부세 공제가 9억원으로 줄어든다던데, 그건 결국 어떻게 된 걸까?”

“10년 동안 집을 갖고 있어도 실제로 산 기간이 짧으면 양도세 공제가 줄어들 수 있을까?”

결론부터 말하면, 정부가 추진 중인 2026년 부동산 세제개편은 ‘얼마나 오래 집을 갖고 있었는가’보다 ‘실제로 얼마나 오래 살았는가’를 더 중요하게 보는 방향으로 움직이고 있습니다.

다만 여기서 아주 중요한 점이 있습니다. 아직 법이 확정된 것은 아닙니다. 정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 논란이 된 일부 내용을 고쳐 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정했습니다. 종합부동산세법과 소득세법 개정안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 9월 4일 재정경제기획위원회에 회부된 상태입니다. 9월 11일 현재 국회 심사 과정에서 다시 달라질 가능성이 남아 있습니다. (국민참여입법센터 · 국민참여입법센터)

그렇다면 정부가 말하는 ‘거주 중심 세제’는 구체적으로 무엇을 바꾸겠다는 것인지, 우리에게 익숙한 종부세와 양도세부터 하나씩 살펴보겠습니다.

먼저, 지금 세금이 바뀐 건가? 아직은 ‘정부안’입니다

아닙니다. 지금 당장 모든 집주인의 종부세와 양도세 계산법이 바뀐 것은 아닙니다.

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 내놨고, 입법예고와 의견수렴을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 수정된 정부안을 확정했습니다. 이어 9월 3일 국회에 법률안을 제출했고, 9월 4일 관련 상임위원회에 회부됐습니다. 따라서 앞으로 상임위 심사와 본회의 의결 등을 거쳐야 실제 법률로 확정됩니다. (국민참여입법센터)

이 부분은 꼭 기억할 필요가 있습니다.

‘세제개편안이 발표됐다’와 ‘내 세금이 이미 이렇게 바뀌었다’는 전혀 다른 이야기입니다.

특히 이번 개편안은 처음 발표된 뒤 이미 한 차례 중요한 수정이 있었습니다. 그래서 8월 초 기사만 보고 내용을 기억하고 있다면 현재 정부안과 숫자가 다를 수 있습니다.

그런데 정부는 왜 ‘보유’보다 ‘거주’를 더 보겠다는 걸까?

정부가 내세운 방향은 비교적 분명합니다. 집을 단순한 보유·투자 자산보다 실제 생활하는 주거 공간으로 더 인정하겠다는 것입니다.

8월 3일 발표된 세제개편안에서 정부는 부동산 세제의 중심을 주택 수와 보유기간뿐 아니라 주택 가격과 실제 거주 여부까지 반영하는 방향으로 바꾸겠다고 설명했습니다. 이후 이형일 부총리 겸 재정경제부 장관 후보자도 9월 2일 “거주 중심 주택시장을 정착”시키는 것이 정부의 방향이라고 밝혔습니다. (정책브리핑 · 연합뉴스)

쉽게 말하면 이런 겁니다.

지금까지는 “이 집을 몇 년이나 가지고 있었느냐”가 여러 세금 혜택에서 상당히 중요했습니다. 정부는 앞으로 일부 혜택을 “그 집에서 몇 년이나 실제로 살았느냐”와 더 강하게 연결하겠다는 것입니다.

그런데 바로 여기서 문제가 생겼습니다.

집 한 채만 가진 사람이라고 해서 반드시 그 집에 계속 살 수 있는 것은 아니기 때문입니다.

그렇다면 ‘내 집에 안 사는 1주택자’는 모두 불리해지는 걸까?

그렇게 단순하게 볼 수는 없습니다.

직장 이동, 자녀 교육, 질병 치료, 가족 돌봄, 해외 체류 등으로 자기 집을 세놓고 다른 곳에 사는 1주택자는 상당히 다양한 사정이 있습니다. 실제로 8월 초 정부안 발표 뒤 “집 한 채뿐인데 직접 살지 않는다는 이유만으로 투기 수요처럼 취급하는 것이 맞느냐”는 반발이 커졌습니다. (서울신문)

처음 정부가 내놓은 안은 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 줄이는 내용이었습니다.

하지만 이 부분은 최종 정부안에서 바뀌었습니다.

9월 1일 국무회의를 거친 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원 그대로 유지하기로 했습니다. 반면 실제 거주하는 1주택자는 12억원에서 14억원으로 높이는 방안이 남았습니다. 종부세 세부담 상한을 150%에서 200%로 높이려던 방안도 철회돼 현행 150%를 유지하게 됐습니다. (서울신문)

즉 “비거주 1주택 공제가 9억원으로 줄어든다”는 이야기는 현재 정부안 기준으로는 맞지 않습니다.

그런데 종부세 ‘14억원·12억원’은 정확히 무슨 뜻일까?

여기서 숫자가 조금 복잡해집니다.

정부가 국회에 제출한 종합부동산세법 개정안은 1세대 1주택자가 종부세 납세 대상이 되는 공시가격 기준을 14억원 초과로 조정하면서, 실제 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제는 거주 여부에 따라 나누도록 했습니다.

정부안대로라면 기본공제는 다음과 같습니다.

실거주 1세대 1주택자 → 14억원

비거주 1세대 1주택자 → 12억원

부부 공동명의 1주택은 실거주하는 경우 각 9억원, 비거주하는 경우 각 6억원을 공제하는 구조가 정부안에 담겼습니다. (국민참여입법센터)

쉽게 예를 하나 들어보겠습니다.

공시가격이 15억원인 1주택을 갖고 있다고 가정해보겠습니다.

정부안의 기본공제만 단순 비교하면 실제 거주자는 14억원을 공제하고, 비거주자는 12억원을 공제하는 구조입니다. 따라서 거주 여부에 따라 과세표준 계산의 출발점에 차이가 생깁니다.

다만 “15억원에서 14억원을 빼면 남은 1억원에 그대로 세율을 곱하면 된다”는 뜻은 아닙니다. 실제 종부세는 공정시장가액비율과 적용 세율, 세액공제 등 여러 단계를 거칩니다.

특히 정부안에는 공정시장가액비율의 법률상 하한을 현행 60%에서 70%로 높이는 내용과, 2028년부터는 주택 수에 따른 중과 체계 대신 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 내용도 함께 담겨 있습니다. 따라서 실거주자라는 이유만으로 모든 고가주택의 종부세가 반드시 줄어든다고 단정할 수도 없습니다. (국민참여입법센터)

종부세보다 더 눈여겨볼 변화는 ‘집을 팔 때’입니다

이번 개편에서 장기간 집을 보유한 사람이라면 오히려 양도소득세 쪽 변화가 더 중요할 수 있습니다.

현재 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 현행 구조는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.

정부는 이를 주택의 경우 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고, 보유기간의 비중은 단계적으로 줄이는 방안을 국회에 제출했습니다. 법률안의 제안 이유에도 “거주 중심의 주택시장 정착”을 위해 장기보유 특별공제 대신 거주기간별 공제율을 적용하는 구조로 바꾸겠다고 명시돼 있습니다. (국민참여입법센터)

구체적인 정부안은 단계적으로 바뀝니다.

2027년에는 1세대 1주택 기준 거주 연 4% + 보유 연 4%, 최대 80%라는 현행 틀을 유지합니다.

2028년에는 **거주 연 6% + 보유 연 2%**로 바뀝니다.

2029년부터는 거주기간에 대해 연 8%, 최대 10년·80%를 적용하고 보유기간 자체에 따른 공제는 사라지는 방향입니다. 장기거주소득공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 두는 안이 제시됐습니다. (재정경제부 · 연합뉴스)

10년 갖고 있었지만 2년만 살았다면 어떻게 될까?

바로 이런 경우가 이번 개편의 의미를 가장 쉽게 보여줍니다.

현재 기준으로 1세대 1주택의 장기보유특별공제 요건을 충족한다고 가정해 보겠습니다. 집을 10년 보유하고 그중 2년을 거주했다면, 단순 공제율 구조만 보면 보유 40%와 거주 8%를 합쳐 48%가 됩니다.

하지만 정부안이 그대로 시행돼 2029년 이후 거주기간만 따지는 구조가 적용된다면 같은 2년 거주에 대한 공제율은 16%가 됩니다. 반대로 10년을 계속 실제 거주했다면 최대 80%라는 상한 자체는 유지됩니다. (연합뉴스)

물론 이 숫자만 보고 자신의 양도세를 계산하면 안 됩니다.

실제 세액은 취득가격과 양도가격, 필요경비, 비과세 여부, 보유·거주 요건, 양도 시점 등에 따라 달라집니다.

다만 방향만 놓고 보면 분명합니다.

앞으로는 ‘오래 가지고 있었다’는 사실만으로 받을 수 있는 혜택을 줄이고, ‘오래 실제로 살았다’는 쪽에 혜택을 집중하겠다는 것입니다.

그런데 왜 이렇게까지 ‘실거주’를 강조하는 걸까?

정부가 보는 문제는 세제 혜택이 실제 거주 목적보다 장기간의 자산 보유에 지나치게 연결돼 있다는 것입니다.

그래서 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 확대하는 한편, 양도세 공제도 거주기간 중심으로 전환해 주택을 ‘사는 곳’으로 사용하는 사람에게 상대적으로 더 큰 혜택을 주겠다는 논리입니다. 8월 발표 당시 정부는 실거주 1주택 보호와 비거주·고가주택 등에 대한 세 부담 정상화를 개편 취지로 제시했습니다. (정책브리핑)

하지만 반대 논리도 있습니다.

한국에서는 직장 때문에 타지역에서 살거나, 자녀 교육 때문에 전세로 이동하거나, 부모·자녀를 돌보기 위해 자기 집을 세놓고 다른 곳에서 사는 경우가 적지 않습니다. 이런 사람까지 ‘비거주자’라는 이유로 세제상 불이익을 주는 것이 과연 합리적인가라는 지적입니다. 실제 8월 입법예고 과정에서 이런 사례가 잇따라 제기됐습니다. (서울신문)

결국 정부가 비거주 1주택자의 종부세 공제를 9억원으로 낮추려다 다시 12억원으로 되돌린 것도 이런 현실적인 반발과 무관하지 않습니다.

즉 이번 세제개편은 ‘실거주 우대’라는 큰 방향은 유지하면서도, 비거주자에게 한꺼번에 부담을 높이는 강도는 한 차례 낮춘 것으로 보는 편이 정확합니다. 이형일 후보자도 9월 2일 비거주자 공제를 현행대로 두면서도 보유공제를 거주공제로 전환하는 방향은 정부안대로 유지한다고 설명했습니다. (연합뉴스)

‘실거주’는 종부세·양도세만의 문제가 아닙니다

정부가 국회에 제출한 소득세법 개정안을 보면 실거주 원칙은 주택담보대출 관련 소득공제에도 들어갑니다.

장기주택저당차입금, 쉽게 말해 일정 요건을 갖춘 주택담보대출 이자상환액 소득공제를 받을 때 취학이나 질병 치료 등 대통령령으로 정하는 예외 사유가 없다면 세대 구성원 전원이 해당 주택에 실제 거주하도록 하는 내용이 정부안에 포함됐습니다. (국민참여입법센터)

이걸 보면 이번 개편을 단순히 “종부세 공제 2억원 올린다” 정도로만 이해하면 전체 그림을 놓치게 됩니다.

정부가 주택 관련 세제 곳곳에서 ‘실제 거주’를 혜택의 중요한 기준으로 끌어올리고 있다는 점이 더 큰 변화입니다.

그렇다면 누가 이번 개편을 특히 눈여겨봐야 할까?

가장 먼저 살펴볼 사람은 집 한 채를 오래 보유했지만 현재 그 집에는 살지 않는 사람입니다.

비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억원으로 낮추는 계획은 철회됐지만, 실거주자에게는 14억원이라는 더 큰 공제를 주고 종부세 세액공제와 양도세 장기공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 큰 틀은 남아 있기 때문입니다. (국민참여입법센터)

두 번째는 오랫동안 보유한 고가 1주택을 앞으로 몇 년 안에 매도할 계획이 있는 사람입니다. 양도 시점이 2027년인지, 2028년인지, 2029년 이후인지에 따라 정부안상 장기공제 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.

세 번째는 공동명의 1주택자입니다. 정부안은 부부 공동명의 1주택의 기본공제도 거주 여부에 따라 차이를 두고 있어 최종 입법 내용을 따로 확인할 필요가 있습니다. (국민참여입법센터)

반대로 현재 자신의 집에 오래 거주하고 있는 1주택자는 정부가 보호 또는 우대하겠다는 대상에 가깝습니다.

다만 이것 역시 “실거주하면 무조건 세금이 내려간다”는 뜻은 아닙니다. 공정시장가액비율과 세율 체계, 주택 가격 등 다른 요소가 함께 바뀌기 때문에 고가주택은 결과가 달라질 수 있습니다.

결국 앞으로 가장 중요하게 봐야 할 것은 무엇일까?

첫 번째는 국회에서 정부안이 그대로 통과되는지입니다.

현재 종합부동산세법과 소득세법 개정안은 9월 4일 재정경제기획위원회에 회부된 단계입니다. 국회 심사 과정에서 공제금액이나 시행 시기, 실거주 인정 범위가 수정될 가능성이 있습니다. 이형일 후보자 역시 합리적인 요구가 있다면 국회 논의 과정에서 추가 반영할 수 있다는 취지로 밝혔습니다. (국민참여입법센터 · 연합뉴스)

두 번째는 어떤 경우를 ‘실거주’로 인정할 것인지입니다.

직장 이동이나 취학, 질병처럼 불가피한 사유로 자기 집을 떠난 사람을 어디까지 거주자로 인정할지는 실제 세 부담에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이런 세부 기준 가운데 일부는 시행령에서 정해질 가능성이 있기 때문에 법률 통과만 보고 끝낼 문제가 아닙니다.

세 번째는 시행 연도입니다.

특히 양도세 장기거주소득공제는 정부안상 2027년 현행 구조를 거쳐 2028년부터 보유 비중을 줄이고, 2029년에는 거주기간 중심으로 전환하는 단계적 방식입니다. 따라서 실제 집을 팔 계획이 있는 사람에게는 최종 법률과 시행 시점을 확인하는 것이 중요합니다. (재정경제부)

뉴알남 한 줄 정리

이번 부동산 세제개편의 핵심은 ‘집을 오래 가지고 있었느냐’에서 ‘그 집에 실제로 얼마나 오래 살았느냐’로 세제 혜택의 무게중심을 옮기겠다는 것입니다.

다만 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억원으로 낮추는 방안은 철회돼 12억원이 유지됐고, 실거주 1주택자는 14억원으로 높이는 안이 국회에 제출됐습니다.

그리고 가장 중요한 점은 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아니라는 것입니다.

2026 부동산 세제개편, 핵심 질문으로 한눈에 정리

Q. 집 한 채만 가지고 있어도 실제 거주 여부에 따라 세금이 달라지나요?

정부안대로 법이 통과되면 일부 세제 혜택에서 차이가 더 커집니다. 종부세 기본공제와 세액공제, 양도세 장기공제 등에 실제 거주기간을 더 중요하게 반영하는 방향입니다.

Q. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 9억원으로 줄어드는 건가요?

아닙니다. 8월 3일 처음 발표된 안에는 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용이 있었지만, 9월 1일 정부가 이를 철회해 현행 12억원을 유지하는 안을 국회에 제출했습니다. (TaxNet)

Q. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 얼마로 바뀌나요?

정부안은 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용입니다. 다만 국회 심사가 끝나지 않았기 때문에 아직 확정된 법률은 아닙니다. (국민참여입법센터)

Q. 장기보유특별공제는 없어지는 건가요?

주택에 대해서는 정부가 장기보유특별공제를 장기거주소득공제 중심으로 전환하려 하고 있습니다. 2028년부터 보유기간의 공제 비중을 줄이고, 정부안상 2029년부터는 거주기간에 따른 공제가 중심이 됩니다. (국민참여입법센터)

Q. 집을 10년 갖고 있었지만 거의 살지 않았다면 불리해질 수 있나요?

정부안대로 시행된다면 그럴 가능성이 있습니다. 기존보다 단순 보유기간의 공제 비중이 줄고 실제 거주기간의 비중이 커지기 때문입니다.

Q. 실거주 1주택자는 무조건 세금이 줄어드나요?

그렇지는 않습니다. 기본공제 확대는 유리한 요소지만 공정시장가액비율과 세율 구조 등 다른 부분도 함께 바뀌기 때문에 주택 가격과 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

Q. 직장이나 자녀 교육 때문에 자기 집에 살지 못하면 어떻게 되나요?

정부는 취학·직장 변경·질병 등 불가피한 비거주 사유를 고려하는 방안을 추진하고 있습니다. 다만 구체적인 인정 범위는 향후 국회 심사와 시행령 등 최종 제도를 확인해야 합니다.

Q. 이 세제개편은 언제부터 적용되나요?

아직 확정된 법률이 아니기 때문에 모든 적용 시점을 단정할 수 없습니다. 정부안상 일부 종부세 개편은 향후 단계적으로 적용하고, 양도세 장기공제 구조는 2028년과 2029년에 걸쳐 단계적으로 변경하는 내용이 담겨 있습니다. (재정경제부)

오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!

주요 출처

정부안과 현재 국회 진행상황

법제처 국민참여입법센터 — 「종합부동산세법 일부개정법률안」, 2026년 9월 3일 정부 제출. 실거주·비거주 1주택 기본공제, 공정시장가액비율, 거주기간 세액공제와 국회 진행상황 확인. 원문 보기 (국민참여입법센터)
법제처 국민참여입법센터 — 「소득세법 일부개정법률안」, 2026년 9월 3일 정부 제출. 장기보유특별공제의 장기거주소득공제 전환과 주택담보대출 이자공제 실거주 요건 확인. 원문 보기 (국민참여입법센터)

2026년 세제개편의 기본 방향

대한민국 정책브리핑 — 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」, 2026년 8월 3일. 부동산 세제를 주택 가액과 실거주 중심으로 개편하려는 정부의 최초 발표 내용 확인. 원문 보기 (대한민국 정책브리핑)
재정경제부 — 「2026 세제개편안 PART 02」, 2026년 8월 10일. 양도세 장기거주소득공제의 2027~2029년 단계별 공제율과 주요 부동산 세제 개편 구조 확인. 원문 보기 (재정경제부)

비거주 1주택자 수정안과 정부 입장

연합뉴스 — 「이형일 ‘거주 중심 주택시장이 정부 방향…합리적 요구면 반영’」, 2026년 9월 2일. 비거주 1주택 기본공제 12억원 유지와 ‘보유공제→거주공제’ 방향 유지 확인. 원문 보기 (연합뉴스)
택스넷 — 「2026년 세제개편안 정부안 확정, 8월 발표안에서 바뀐 7가지」, 2026년 9월 2일. 비거주 1주택 기본공제 9억원안 철회와 세부담 상한 150% 유지 등 9월 1일 수정사항 비교 확인. 원문 보기 (TaxNet)

양도세 ‘보유에서 거주로’ 전환

연합뉴스 — 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026년 8월 3일. 1세대 1주택의 2028년 ‘거주 6%·보유 2%’, 2029년 ‘거주 8%’ 구조와 공제한도 확인. 원문 보기 (연합뉴스)

집 한 채만 있어도 ‘실거주’가 중요해진다? 2026 부동산 세제개편, 종부세·양도세 뭐가 바뀌나