6억짜리 30년 된 빌라 샀는데 취득세 4,984만원…왜 약 8배나 뛰었나
30년 넘은 낡은 빌라를 6억원에 샀는데 취득세가 거의 5천만원이라니.
기사 제목만 보면 이런 생각이 먼저 듭니다.
“오래된 빌라인데 세금이 왜 이렇게 많이 나왔지?”
“임대사업자 등록까지 했다는데 왜 혜택을 못 받은 걸까?”
“30년 된 집이 어떻게 ‘첫 거래 주택’이 될 수 있다는 거지?”
이번 사건의 핵심은 집이 오래됐느냐가 아닙니다.
그 집이 지어진 뒤 돈을 받고 소유권이 넘어간 적이 있었느냐가 문제였습니다.
하나씩 살펴보겠습니다.
30년 된 빌라를 6억원에 샀는데 무슨 일이 있었나
서울에 집 한 채를 가지고 있던 A씨는 최근 서울 영등포구 신길동의 전용면적 32㎡ 다세대주택을 6억원에 매수했습니다.
1992년에 준공된 주택입니다. 30년을 훌쩍 넘긴 이른바 구축 빌라입니다. A씨는 취득세 중과를 피하기 위해 등기 전에 장기일반 민간임대사업자 등록도 마쳤습니다. (매일경제)
A씨가 예상한 취득세는 약 660만원이었습니다.
그런데 영등포구청에서 통보받은 금액은 4,984만원이었습니다. 660만원과 비교하면 7배를 훌쩍 넘어 약 8배에 가까운 금액입니다. (매일경제)
집값이 갑자기 오른 것도 아니고, 집의 용도가 갑자기 바뀐 것도 아닙니다.
차이는 이 주택을 취득세 계산에서 ‘주택 수에 포함하느냐, 제외하느냐’에서 생겼습니다.
참고로 기사에서 흔히 쓰는 ‘빌라’는 법률상의 정식 주택 종류는 아닙니다. 이번 사례의 주택은 건축법상 다세대주택에 해당합니다.
왜 빌라 한 채를 더 샀다고 취득세가 8%까지 올라가나
취득세는 집값만 보고 결정되지 않습니다.
몇 번째 집을 사는지, 새로 사는 집이 조정대상지역에 있는지도 중요합니다.
서울시 ETAX가 안내하는 현행 주택 취득세율을 보면 조정대상지역에서 1주택자가 두 번째 주택을 취득하면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 조정대상지역 3주택 이상은 12%입니다. 반면 일반적인 1주택 취득은 주택가격에 따라 1~3%가 적용됩니다. (서울시ETAX)
서울은 2025년 10월 정부 대책을 통해 25개 자치구 전체가 조정대상지역으로 지정됐습니다. 영등포구 역시 여기에 포함됩니다. (K-공감)
따라서 기존 주택 한 채를 보유한 A씨가 신길동 다세대주택을 추가로 취득하고, 새 주택이 취득세 주택 수 제외 특례를 받지 못하면 두 번째 주택으로 계산됩니다.
이번 사례에서 8% 중과세율이 등장한 이유입니다. (서울시ETAX)
‘취득세 중과배제’는 세금을 깎아주는 제도일까
여기서 ‘중과배제’라는 말을 정확히 이해할 필요가 있습니다.
취득세 자체를 없애주는 제도가 아닙니다.
일정 요건을 갖춘 소형 비아파트를 추가로 취득하더라도 취득세 중과세율을 판단하기 위한 주택 수에서 새 주택을 제외해주는 방식입니다.
현행 지방세법 시행령 제28조의4는 다가구주택·연립주택·다세대주택·도시형생활주택 가운데 일정 요건을 갖춘 소형주택을 주택 수 산정에서 제외하도록 규정하고 있습니다. 현재 법령상 면적 기준은 전용면적 60㎡ 이하이고 취득당시가액은 수도권 6억원 이하, 수도권 외 지역은 3억원 이하입니다. (법제처)
A씨가 산 주택은 전용면적 32㎡, 매매가격 6억원으로 보도됐습니다.
겉으로 보면 면적과 가격 기준에 들어갑니다. 임대사업자 등록도 했습니다. 그런데 특례를 받을 수 없었습니다. (매일경제)
문제는 다른 조건에 있었습니다.
30년 된 집인데 왜 ‘첫 거래’가 문제가 됐나
현행 지방세법 시행령 제28조의4에는 구축 비아파트와 관련해 눈에 띄는 문구가 하나 있습니다.
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 유상승계취득하는 일정 요건의 주택을 대상으로 하면서 괄호 안에 ‘신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다’고 규정하고 있습니다. (법제처)
‘유상승계취득’이라는 표현이 낯설 수 있습니다.
기존 소유자에게 대가를 지급하고 소유권을 넘겨받는 취득을 말합니다. 일반적인 주택 매매가 대표적입니다.
예를 들어 건물을 지은 소유자가 그 집을 30년 동안 팔지 않았다고 해보겠습니다.
집 자체는 30년 된 구축이지만, 다른 사람이 돈을 주고 그 집을 처음 사는 거래라면 그것이 신축 이후 첫 유상승계취득이 될 수 있습니다.
이번에 보도된 신길동 주택이 이 경우였습니다.
1992년 준공된 주택이지만 준공 이후 30년 넘게 매매를 통한 소유권 이전이 없었고, A씨가 매수한 거래가 최초 유상승계에 해당하면서 구축 주택 특례에서 제외됐습니다. (매일경제)
집이 오래됐다는 사실과 세법상 첫 유상거래라는 사실이 동시에 성립할 수 있는 겁니다.
신축도 아닌데 왜 구축 특례에서도 빠졌을까
신축 비아파트와 기존 비아파트는 적용 방식이 다릅니다.
현행 시행령상 신축 소형주택은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 주택 가운데 같은 기간 최초로 유상승계취득한 주택이 대상이 될 수 있습니다. 전용면적과 취득가격 등 다른 요건도 함께 충족해야 합니다. (법제처)
A씨가 산 주택은 1992년에 준공됐습니다.
당연히 이 신축주택 규정에는 들어갈 수 없습니다.
그렇다면 구축 특례를 적용받으면 될 것 같지만 구축 규정에서는 반대로 ‘신축 후 최초로 유상승계취득한 주택’을 제외하고 있습니다. (법제처)
A씨의 주택은 30년 넘은 구축이면서 동시에 신축 후 첫 유상매매 주택이었습니다.
그래서 신축 특례에는 너무 오래돼 들어가지 못하고, 구축 특례에서는 첫 유상승계라는 이유로 빠지는 상황이 벌어진 것입니다. (매일경제)
이번 논란의 핵심은 바로 이 부분입니다.
왜 이런 특례를 만든 걸까
이 제도는 2024년 정부의 주택공급 대책에서 출발했습니다.
당시 정부는 소형 비아파트와 지방 미분양주택 등의 공급과 거래를 활성화하기 위해 일정 소형주택을 취득세 중과 때 주택 수에서 제외하는 방안을 추진했습니다.
행정안전부는 2024년 3월 관련 시행령 개정을 발표하면서 소형 신축주택을 추가로 구입하는 경우 취득세 중과를 피할 수 있도록 주택 수에서 제외하는 제도를 도입한다고 설명했습니다. (Mois)
취지는 비아파트 공급과 임대시장을 살리자는 것이었습니다.
하지만 신축주택과 기존주택의 요건을 나눠 규정하는 과정에서 ‘오래됐지만 아직 첫 매매가 이뤄지지 않은 주택’이 그 사이에 끼게 된 겁니다.
이런 주택이 흔하지 않기 때문에 평소에는 잘 드러나지 않았던 문제이기도 합니다.
660만원이 어떻게 4,984만원이 됐나
이번 사례에서 A씨가 예상했던 취득세는 약 660만원, 구청에서 통보한 금액은 4,984만원이었습니다. (매일경제)
왜 이렇게 큰 차이가 났는지는 세율표를 보면 이해하기 쉽습니다.
서울시 ETAX 기준으로 6억원 이하의 일반적인 주택 유상거래에는 취득세 1%가 적용됩니다. 지방교육세 등이 추가될 수 있습니다.
반면 조정대상지역의 2주택 취득에는 취득세 8%가 적용되고 지방교육세도 별도로 붙습니다. 전용면적 85㎡ 초과 여부 등에 따라 농어촌특별세도 달라질 수 있습니다. (서울시ETAX)
A씨는 새로 산 다세대주택이 취득세 계산상 주택 수에서 빠질 것으로 예상했습니다.
하지만 특례에서 제외되면서 기존에 가진 집과 새로 산 집을 합쳐 2주택으로 판정됐고, 조정대상지역 2주택 중과세율이 적용됐습니다. (매일경제)
결국 집값이 달라진 것이 아니라 세금을 계산하는 출발점인 ‘주택 수’가 달라진 것입니다.
그럼 오래된 빌라를 사면 모두 취득세 8%인가
아닙니다.
이번 사례를 보고 “오래된 빌라를 추가로 사면 취득세가 무조건 8%다”라고 받아들이면 안 됩니다.
취득세는 기존에 몇 채를 가지고 있는지, 새로 사는 주택이 어느 지역에 있는지, 일시적 2주택인지, 주택 수 제외 대상에 해당하는지 등에 따라 결과가 달라집니다. 서울시 ETAX도 일시적 2주택 등에는 별도의 예외가 있음을 안내하고 있습니다. (서울시ETAX)
이번 사례가 특별했던 것은 여러 조건이 겹쳤기 때문입니다.
A씨는 기존 1주택자였고, 새로 산 주택은 서울에 있었습니다.
여기에 새 주택이 30년 넘은 구축이면서도 준공 이후 첫 유상승계취득 주택이어서 구축 비아파트의 주택 수 제외 특례를 받지 못했습니다. (매일경제)
오래된 집이라는 이유만으로 세금이 많이 나온 것이 아닙니다.
빌라 계약 전에 무엇을 확인해야 하나
이번 사건에서 실생활과 가장 가까운 대목입니다.
오래된 빌라를 추가로 매입하면서 취득세 특례를 기대한다면 면적과 가격만 확인해서는 부족합니다.
현재 지방세법 시행령에는 면적·가격뿐 아니라 취득 시기, 임대등록 여부, 최초 유상승계 여부 등이 함께 규정돼 있습니다. (법제처)
특히 오래된 다가구·연립·다세대주택이라면 등기 기록을 통해 과거에 매매를 원인으로 소유권이 이전된 적이 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
계약금까지 지급한 뒤에 “당연히 특례가 될 줄 알았다”고 해도 실제 취득세 판정은 법령 요건에 따라 이뤄집니다.
매매계약 전에 관할 지방자치단체 세무부서 등을 통해 해당 주택이 주택 수 제외 대상에 해당하는지 확인해보는 것이 안전합니다.
정부가 고친다는데, 이미 법이 바뀐 건가
정부도 이런 문제가 있다는 점은 알고 있습니다.
매일경제 보도에 따르면 행정안전부는 비슷한 민원이 계속 제기되고 있다는 점을 인지하고 있으며, 구축 비아파트 특례의 향후 연장을 논의하는 과정에서 관련 제도 개선도 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다. (매일경제)
다만 2026년 9월 7일 현재 ‘30년 된 최초 유상승계 주택도 모두 구축 특례를 적용한다’는 식으로 법이 이미 바뀐 것은 아닙니다.
개선 검토와 법 개정은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
제도가 앞으로 바뀐다 하더라도 기존에 납부한 취득세까지 소급해서 돌려줄지는 또 다른 문제입니다.
현재 보도된 단계에서는 환급이 확정됐다고 볼 근거는 없습니다. (매일경제)
결국 이번 사건에서 가장 이상해 보이는 부분은 뭘까
30년 된 집이 ‘신축주택’으로 분류됐다는 뜻은 아닙니다.
이 부분을 잘못 이해하기 쉽습니다.
이번 주택은 세법상으로도 1992년 준공된 기존 주택입니다.
다만 구축 비아파트 주택 수 제외 규정에 ‘신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다’는 별도 조건이 있기 때문에 그 조건에 걸린 것입니다. (법제처)
그래서 이번 논란을 가장 정확하게 표현하면 이렇습니다.
“30년 된 빌라를 신축으로 봐서 세금을 더 물렸다”가 아니라,
“30년 된 구축 빌라지만 준공 후 첫 유상매매라는 이유로 구축 특례 대상에서 제외됐다”가 맞습니다.
기사 제목만 보면 놓치기 쉬운 차이입니다.
Q. 30년 된 빌라를 사면 취득세가 무조건 8%인가요?
아닙니다.
기존 주택 수, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 여부, 새로 취득하는 주택이 주택 수 제외 요건에 해당하는지를 모두 따져야 합니다. (서울시ETAX)
Q. 임대사업자로 등록하면 무조건 취득세 중과를 피할 수 있나요?
아닙니다.
임대사업자 등록 외에도 주택 종류, 면적, 취득가격, 취득시기 등 법령에서 정한 요건을 충족해야 합니다.
구축주택은 신축 후 최초 유상승계취득 주택을 제외한다는 조건도 있습니다. (법제처)
Q. ‘최초 유상승계취득’은 첫 입주라는 뜻인가요?
아닙니다.
입주 시점이 아니라 소유권 취득의 원인을 보는 개념입니다.
집이 오래됐더라도 준공 이후 매매를 통한 소유권 이전이 한 번도 없었다면 수십 년 뒤 이뤄진 첫 매매가 최초 유상승계취득이 될 수 있습니다.
Q. 이번 주택을 정부가 ‘신축’으로 본 건가요?
아닙니다.
1992년 준공 주택이 신축으로 분류된 것이 아닙니다.
구축 비아파트 특례 조항에서 ‘신축 후 최초로 유상승계취득한 주택’을 제외하고 있기 때문에 해당 특례에서 빠진 것입니다. (법제처)
Q. 이미 취득세를 많이 냈다면 나중에 돌려받을 수 있나요?
현재로서는 일괄적인 환급이 확정된 상태가 아닙니다.
정부가 향후 제도를 바꾸더라도 기존 거래에 새 규정을 소급 적용할 것인지까지 별도로 정해져야 합니다.
따라서 지금 단계에서 “나중에 모두 돌려받을 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다. (매일경제)
뉴알남 한 줄 정리
이번 사건은 30년 된 빌라라서 취득세가 비싸진 사건이 아닙니다.
1992년에 지어진 오래된 빌라가 준공 이후 한 번도 매매되지 않아 이번 거래가 ‘신축 후 최초 유상승계취득’에 해당했고, 그 결과 구축 비아파트의 취득세 주택 수 제외 특례를 적용받지 못한 것이 핵심입니다.
특례를 받지 못하면서 기존에 가진 집과 새로 산 집이 함께 주택 수에 잡혔고, 서울 조정대상지역의 2주택 취득세율 8%가 적용됐습니다. (매일경제)
이번 뉴스에서 기억할 것은 하나입니다.
오래된 빌라를 살 때는 몇 년 된 집인지만 볼 것이 아니라, 준공 후 매매를 통한 소유권 이전이 있었는지도 확인해야 한다는 것입니다.
오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!
주요 출처
30년 된 신길동 빌라 취득세 사례
- 매일경제, 「30년 거래없던 빌라 샀다가 취득세 8배 ‘날벼락’…사각지대 개선할까」, 2026년 9월 6일
- 1992년 준공, 전용 32㎡, 매매가 6억원, 예상 취득세 660만원, 통보액 4,984만원과 행정안전부의 향후 제도 개선 검토 입장을 확인하는 데 사용
- 매일경제 기사 보기
비아파트 주택 수 제외 기준
- 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제28조의4
- 신축 소형주택과 구축 소형주택의 주택 수 제외 요건, 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하 기준, 구축주택의 ‘신축 후 최초 유상승계취득 주택 제외’ 문구 확인
- 국가법령정보센터 조문 보기
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