강남 3구는 떨어지는데 서울 아파트값은 85주째 올랐다…지금 어디가 끌어올리나?
“강남·서초·송파가 다 떨어지고 있다는데 서울 집값은 왜 또 올랐다는 거지?”
이번 서울 아파트 통계를 보면 가장 먼저 드는 의문입니다.
둘 중 하나가 틀린 게 아닙니다. 강남 3구는 실제로 하락했고, 서울 전체 아파트 가격지수는 또 상승했습니다.
그리고 이번에는 숫자 하나가 더 붙었습니다.
서울 아파트 매매가격이 85주 연속 상승하며 한국부동산원 통계상 역대 최장 상승 기간과 동률이 됐습니다. 2026년 9월 21일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올랐습니다. (연합뉴스 · 뉴시스)
그런데 정작 강남구는 -0.42%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.14%였습니다. (연합뉴스)
그렇다면 지금 서울 집값을 끌어올리고 있는 곳은 어디일까요?
서울 아파트값 85주 상승, 정말 역대 최장 기록인가?
맞습니다. 이번 주까지는 ‘신기록’이 아니라 기존 최장 기록과 동률입니다.
서울 아파트 매매가격지수는 2025년 2월 첫째 주부터 2026년 9월 21일 기준까지 85주 연속 전주보다 상승했습니다. 기존 최장 상승 기간은 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 역시 85주였습니다. (연합뉴스)
한 주 전인 9월 14일 기준으로는 84주 연속 상승이었습니다. 당시 서울 전체 상승률은 0.16%였습니다. (연합뉴스)
| 기준일 | 서울 주간 변동률 | 연속 상승 기간 |
|---|---|---|
| 2026년 9월 14일 | +0.16% | 84주 |
| 2026년 9월 21일 | +0.13% | 85주 |
| 기존 최장 기록 | – | 85주 |
다음 주에도 서울 가격지수가 전주보다 상승한다면 연속 상승 기간은 86주가 됩니다.
다만 이것을 곧바로 “서울 집값이 85주 동안 쉬지 않고 폭등했다”고 읽으면 안 됩니다.
85주라는 숫자는 상승한 기간을 말하고, 실제 상승의 속도는 매주 달랐기 때문입니다.
강남 3구가 모두 떨어졌는데 어디가 서울 집값을 올렸을까?
이번 주 숫자를 나란히 놓으면 답이 바로 보입니다.
| 지역 | 9월 21일 기준 주간 변동률 |
|---|---|
| 강남구 | -0.42% |
| 서초구 | -0.37% |
| 송파구 | -0.14% |
| 서대문구 | +0.44% |
| 동대문구 | +0.39% |
| 성북구 | +0.39% |
| 노원구 | +0.37% |
| 중랑구 | +0.36% |
| 강서구 | +0.33% |
이번 상승을 끌어올린 곳은 강남권이 아니라 서대문·동대문·성북·노원·중랑·강서 등 중위권 이하 지역들이었습니다.
한국부동산원은 선호도가 높은 대단지와 역세권 등 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 가격이 올랐다고 설명했습니다. (연합뉴스)
반대로 용산구는 0.02%, 마포구는 0.06% 상승에 그쳤습니다.
즉 지금 서울 시장은
강남 → 한강변 → 서울 전체
순서로 한 방향으로 움직이는 장세라기보다, 비싼 지역이 쉬는 동안 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 매수세가 옮겨가는 모습이 나타나고 있습니다.
그런데 강남이 떨어지는데 서울 전체 지수는 어떻게 플러스가 될까?
여기서 많이 헷갈립니다.
서울 전체 아파트값 0.13%는 서울 25개 자치구 상승률을 단순히 더해서 25로 나눈 숫자가 아닙니다.
한국부동산원의 전국주택가격동향조사는 표본조사로 가격지수를 산출합니다. 서울 같은 상위 지역 지수는 하위 지역 지수를 결합해 작성하고, 이때 지역별 가중치를 적용합니다. 한국부동산원은 2026년 2월 통계 개편에서 2025년 기준 주택재고량을 반영한 최신 모집단 가중치를 적용했다고 설명합니다. (한국부동산원)
따라서 강남·서초·송파가 하락하더라도 다른 여러 지역의 상승이 이를 상쇄하고도 남으면 서울 전체 지수는 플러스가 될 수 있습니다.
또 하나 기억할 것이 있습니다.
주간 가격지수 +0.13%는 “서울의 모든 아파트가 일주일 만에 0.13% 비싸졌다”는 의미도 아닙니다.
표본을 통해 서울 아파트 시장의 평균적인 가격 변화 방향을 보여주는 지표에 가깝습니다.
한두 건의 신고가나 급매 한 건만 보고 “서울 집값이 폭등했다”, “서울 집값이 무너졌다”고 판단하기 어려운 이유도 여기에 있습니다.
왜 상승세가 강남에서 중하위권으로 옮겨간 걸까?
한 가지 이유로 설명하기는 어렵습니다.
우선 최근 강남 3구에서는 세제 개편안의 정책 불확실성, 보유세·양도소득세 부담 증가 예상, 고금리 장기화 우려 등이 매수심리를 누르는 요인으로 거론됩니다. (연합뉴스)
9월 21일 기준 강남구와 서초구는 7주 연속 하락, 송파구는 3주 연속 하락했습니다. (뉴시스)
반대편에서는 중간 가격대 지역의 매수세가 강해지고 있습니다.
8월 서울 아파트 매매수급지수는 114.4로 집계됐고, 특히 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원이 포함된 동북권은 121.2로 서울 권역 가운데 가장 높았습니다. 100을 넘으면 매도자보다 매수 수요가 상대적으로 우세하다는 뜻입니다. (서울신문)
이 흐름을 이해할 때는 주식시장의 ‘순환매’를 떠올리면 쉽습니다.
많이 오른 대형주가 쉬는 동안 상대적으로 덜 오른 종목으로 관심이 옮겨가는 것처럼, 서울에서도 고가 지역과 중간 가격대 지역의 흐름이 엇갈리고 있는 셈입니다.
다만 부동산은 주식처럼 즉시 사고팔 수 있는 자산이 아니기 때문에 실제로 모든 수요가 강남에서 노원이나 성북으로 이동했다고 단정할 수는 없습니다.
더 정확하게 표현하면 고가 지역과 중간 가격대 지역의 가격 흐름이 서로 분리되는 ‘디커플링’ 현상이 뚜렷해지고 있다고 볼 수 있습니다. (한국경제 · 뉴시스)
85주 올랐다는 건 집값 상승세가 더 강해졌다는 뜻일까?
그렇지는 않습니다. 오히려 최근에는 상승 속도가 둔화하고 있습니다.
서울 아파트값 상승률은 최근 4주 연속 낮아졌습니다.
서울 아파트 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%를 기록한 뒤 0.22%, 0.20%, 0.16%, 이번 주 0.13%로 4주 연속 낮아졌습니다. (한국경제 · 전자신문)
여기서 ‘기간’과 ‘속도’를 분리해서 봐야 합니다.
- 85주 → 얼마나 오랫동안 전주 대비 플러스를 유지했는가
- 0.13% → 이번 한 주에 지수가 얼마나 변했는가
따라서 지금 시장은
“오르는 기간은 매우 길어졌지만 최근 상승 속도는 느려지는 상황”
이라고 표현하는 것이 가장 정확합니다.
강남 3구 하락세가 더 커지고 용산·마포 등 한강변 상승폭까지 낮아지면서 서울 전체 상승률을 끌어내리고 있기 때문입니다.
반면 중하위권 지역의 상승세가 아직 서울 전체 지수를 플러스에 머물게 하고 있습니다.
집을 가진 사람이나 살 사람은 어떤 숫자를 봐야 할까?
가장 먼저 볼 것은 내가 관심 있는 지역의 흐름입니다.
서울 평균이 0.13% 올랐다고 해도 강남구는 -0.42%, 서대문구는 +0.44%였습니다. 서울 평균 하나만 놓고 보면 두 시장의 차이가 사라집니다.
전세시장도 같이 볼 필요가 있습니다.
이번 주 서울 아파트 전셋값은 0.19% 상승했습니다. 강남·서초에서는 전세가격이 하락했지만 노원·성북·강북 등에서는 상승세가 나타났습니다. (연합뉴스)
정리하면 앞으로 확인할 숫자는 이렇습니다.
| 확인할 지표 | 무엇을 알 수 있나 |
|---|---|
| 서울 전체 주간 가격지수 | 시장 전체 방향 |
| 자치구별 변동률 | 어느 지역이 실제로 움직이는지 |
| 매매수급지수 | 사려는 사람과 팔려는 사람의 힘 |
| 전세가격 | 실거주 수요와 매매시장 압력 |
| 실제 거래가격·거래량 | 지수가 실제 거래로 이어지는지 |
특히 다음 한국부동산원 공표에서 서울 전체 지수가 다시 상승하는지, 그리고 강남 3구 하락과 비강남권 상승이라는 현재의 엇갈림이 계속되는지가 중요한 관전 포인트입니다.
서울 평균만 볼 것이 아니라 ‘어느 가격대와 어느 지역이 움직이는가’를 같이 봐야 지금 시장을 제대로 읽을 수 있습니다.
뉴알남 한 줄 정리
서울 아파트값이 85주 연속 상승한 것은 맞습니다.
하지만 강남·서초·송파는 하락하고 있고, 서대문·동대문·성북·노원·중랑·강서 등 중하위권 지역이 서울 전체 상승을 떠받치고 있습니다.
또 85주는 상승의 ‘기간’을 뜻할 뿐 상승 속도가 계속 빨라졌다는 의미는 아닙니다.
최근 서울 전체 주간 상승률은 0.29% 수준에서 0.13%까지 낮아졌습니다.
따라서 지금 서울 부동산 시장을 한 문장으로 표현하면 “강남은 조정받고, 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역은 오르면서 서울 전체 지수는 장기간 상승을 이어가는 시장”에 가깝습니다.
서울 아파트값, 핵심 질문으로 한눈에 정리
Q. 서울 아파트값은 정말 85주 연속 올랐나요?
네. 한국부동산원 기준으로 2025년 2월 첫째 주부터 2026년 9월 21일까지 85주 연속 상승했습니다. 기존 역대 최장 상승 기간과 같은 기록입니다.
Q. 강남·서초·송파 집값도 계속 오르고 있나요?
아닙니다. 9월 21일 기준 강남구 -0.42%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.14%로 세 지역 모두 하락했습니다.
Q. 그럼 어느 지역이 서울 아파트값을 올리고 있나요?
서대문·동대문·성북·노원·중랑·강서 등 중하위권 지역의 상승세가 상대적으로 강합니다. 대단지와 역세권을 중심으로 상승 계약이 이어지고 있습니다.
Q. 강남이 떨어지는데 서울 전체 지수가 오르는 게 가능한가요?
가능합니다. 서울 가격지수는 25개 자치구 상승률을 단순 평균한 숫자가 아니라 표본조사와 주택 재고 가중치 등을 이용해 산출됩니다.
Q. 85주 상승이면 서울 집값이 계속 더 빠르게 오르고 있다는 뜻인가요?
아닙니다. 상승 기간은 길어졌지만 최근 주간 상승폭은 4주 연속 둔화해 0.13%까지 내려왔습니다.
Q. 왜 강남보다 노원·성북 같은 지역이 더 많이 오르나요?
강남권에는 세제 개편안의 불확실성과 보유·매도 관련 세 부담 증가 예상, 고금리 우려가 겹친 반면 비강남권에서는 상대적으로 가격 접근성이 나은 대단지·역세권을 중심으로 수요가 이어지고 있습니다.
Q. ‘85주 연속 상승’이면 서울의 모든 아파트가 85주 동안 오른 건가요?
아닙니다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격지수는 시장의 평균적인 가격 변화를 보여주는 통계입니다. 개별 아파트는 같은 기간에도 오르거나 내릴 수 있습니다.
Q. 다음 주 서울 집값이 또 오르면 어떻게 되나요?
다음 조사에서도 서울 전체 아파트 가격지수가 전주 대비 플러스를 기록하면 연속 상승 기간은 86주가 돼 기존 85주 기록을 넘어섭니다.
오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!
주요 출처
9월 21일 기준 서울 아파트 가격
연합뉴스 – 서울 아파트 매매가격 85주째 상승, 최장 상승기간 동률
뉴시스 – 서울 집값 상승폭 4주째 둔화, 강남·서초 낙폭 확대
한국경제 – 서울 아파트값 85주 연속 상승, 역대 최장 기록과 동률
직전 주 가격 흐름·85주 기록
연합뉴스 – 강남3구 약세에도 서울 아파트값 84주째 상승
가격지수·수급 통계 구조
한국부동산원 – 전국주택가격동향조사 조사·지수 산정 방법
서울신문 – 서울 아파트 매수 심리 5년 만에 최고, 동북권 수급지수 121.2
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이번 85주 기록이 만들어지기 전부터 서울에서는 강남권과 비강남권의 가격 흐름이 엇갈리고 있었습니다. 어떤 수요가 어디로 움직였는지 그 배경을 보면 이번 통계가 더 쉽게 이해됩니다.
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