김세의 압구정 아파트 결국 경매로…등기부에 잡힌 ‘80억원’, 집 팔리면 누가 먼저 가져갈까?
압구정 아파트가 경매로 넘어갔다는 소식보다 더 눈길을 끄는 숫자가 하나 있습니다.
약 80억원.
김세의 가로세로연구소 대표가 지분을 가진 서울 압구정 한양아파트의 등기부에는 은행 근저당권, 국세 체납 압류, 김수현 소속사 측 가압류 등이 여러 겹으로 설정돼 있고, 관련 보도는 등기부상 권리와 관련된 금액을 약 80억7천만원 수준으로 전했습니다. (SBS · MBC 뉴스 ‘꾹’)
그런데 여기서 자연스럽게 궁금해집니다.
“아파트가 경매에서 팔리면 이 80억원을 누가 먼저 가져가는 걸까?”
은행일까요? 세무서일까요? 김수현 소속사일까요? 아니면 경매를 직접 신청한 김소연 변호사가 먼저 받을까요?
답부터 말하면 경매를 신청했다고 가장 먼저 돈을 받는 것은 아닙니다.
경매에서는 “누가 경매를 시작했느냐”보다 어떤 권리를 언제 확보했느냐가 훨씬 중요합니다. 민사집행법과 국세기본법은 부동산 강제집행과 우선변제, 국세 우선의 예외 등을 각각 규정하고 있습니다. (국가법령정보센터·민사집행법 · 국가법령정보센터·국세기본법 제35조)
이번 사건을 이해하려면 바로 이 ‘돈의 순서’를 봐야 합니다.
등기부에 잡힌 ‘80억원’, 대체 어떤 돈일까?
한 종류의 빚 80억원이 아닙니다. 은행 근저당, 국세 압류, 가압류처럼 성격이 다른 권리에 표시된 금액이 함께 등장하면서 약 80억원이라는 숫자가 만들어진 것입니다.
보도에 따르면 해당 등기부에는 신한은행 근저당권, 강남세무서의 국세 체납 압류, 김수현 소속사 골드메달리스트 측이 설정한 김세의 지분 20억원 가압류 등이 들어 있습니다. 관련 보도는 이들 등기부상 권리와 관련된 금액이 약 80억7천만원 수준이라고 전했습니다. (SBS · MBC 뉴스 ‘꾹’)
하지만 이 숫자를 곧바로 “김세의 대표가 현재 80억원을 빚지고 있다”고 읽어서는 안 됩니다.
특히 근저당권은 장래의 불특정 채권을 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다. 등기에는 ‘채권최고액’이 표시되기 때문에 그 숫자가 현재 실제 대출잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. (찾기쉬운 생활법령정보·근저당권)
| 등기부 권리 | 쉽게 말하면 | 꼭 알아둘 점 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 은행 대출 등에 대비해 부동산을 담보로 잡아둔 권리 | 채권최고액과 현재 실제 채무잔액은 다를 수 있음 |
| 국세 압류 | 체납세금을 받기 위해 세무당국이 재산을 묶은 것 | 법정기일과 다른 권리의 설정 시점이 중요 |
| 가압류 | 장래 강제집행을 위해 재산을 잠정적으로 묶는 조치 | 가압류 금액이 곧 확정 배상금이라는 뜻은 아님 |
| 강제경매 | 법원이 부동산을 매각해 채권 변제에 쓰는 절차 | 경매 신청자가 자동으로 1순위가 되는 것은 아님 |
가압류 역시 확정 배상금을 의미하지 않습니다. 법제처의 찾기쉬운 생활법령정보는 가압류를 장래의 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 잠정적으로 압류하는 보전처분이라고 설명합니다. (찾기쉬운 생활법령정보·가압류)
따라서 이번 뉴스에서 80억원이라는 숫자는 “이 부동산을 둘러싼 권리관계가 상당히 복잡하다”는 의미로 보는 것이 더 정확합니다.
그런데 왜 1억대 변호사비 때문에 압구정 아파트가 경매까지 갔을까?
변호사비가 1억원대라서 아파트가 경매로 간 것이 아니라, 지급명령을 근거로 채권 회수를 위한 강제집행이 신청됐기 때문입니다.
서울중앙지법은 2026년 9월 17일 해당 부동산에 대해 강제경매 개시 결정을 내렸고, 경매 신청은 9월 14일 접수된 것으로 보도됐습니다. (머니투데이 · SBS)
경매를 신청한 사람은 김소연 변호사입니다.
김 변호사는 김세의 대표에게서 변호사 수임료 등 1억2천여만원을 받지 못했다고 주장했고, 대전지법에서 받은 지급명령을 근거로 강제집행을 신청한 것으로 전해졌습니다. 다만 이번 경매의 청구채권액은 4,700만원으로 보도됐습니다. (SBS · 머니투데이)
“1억2천만원을 못 받았다는데 왜 경매 청구액은 4,700만원이지?”
보도된 전체 미지급 주장액과 이번 강제집행에서 실제 청구한 금액이 서로 다르기 때문입니다. 따라서 두 숫자를 같은 의미로 보면 안 됩니다. (SBS)
민사집행법 제78조는 부동산에 대한 강제집행을 법원이 하며 그 방법 가운데 하나로 강제경매를 규정하고 있습니다. 확정된 지급명령 등 집행권원을 갖춘 채권자는 요건에 따라 강제집행 절차로 들어갈 수 있습니다. (국가법령정보센터·민사집행법 · 찾기쉬운 생활법령정보)
즉 이번 사건은 “변호사비가 집값만큼 많아서 아파트가 경매로 간 것”이 아니라, 채권 회수를 위해 부동산 강제집행 절차가 시작된 것으로 이해해야 합니다.
그래서 집이 팔리면 누가 먼저 돈을 가져갈까?
가장 중요한 답은 “80억원 중 누가 돈이 가장 많으냐가 아니라, 누가 법적으로 앞줄에 서 있느냐가 중요하다”입니다.
국세기본법 제35조는 국세 및 강제징수비가 원칙적으로 다른 채권보다 우선한다고 규정하면서도, 경매비용과 일정한 선행 저당권·전세권·확정일자 임차권 등에는 예외를 두고 있습니다. 특히 국세의 법정기일 전에 설정된 저당권 등이 있으면 그 담보채권이 국세보다 앞설 수 있습니다. (국가법령정보센터·국세기본법 제35조)
따라서 “세금이 무조건 1순위다”도, “은행이 무조건 1순위다”도 정확한 설명이 아닙니다.
또 동일한 부동산에 여러 저당권이 설정된 경우에는 원칙적으로 등기 설정의 선후가 중요합니다. (찾기쉬운 생활법령정보·근저당권과 저당권)
이번 사건의 돈 흐름을 아주 단순하게 그리면 다음과 같습니다.
집행비용 등 우선 처리 항목 → 각 권리의 법정 우선순위에 따른 배당 → 후순위 채권자
다만 실제 배당표는 이 한 줄보다 복잡합니다. 근저당권 설정일, 국세의 법정기일, 실제 남은 담보채권액, 경매개시결정 전후의 가압류 시점과 배당요구가 필요한 채권자의 절차 이행 여부 등을 함께 따져야 합니다.
부동산 경매의 배당 대상은 민사집행법 제148조가 직접 규정합니다. 배당요구 종기까지 경매신청 또는 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자와 저당권자 등이 여기에 포함됩니다. 경매개시결정 뒤 가압류한 채권자 등은 제88조에 따른 배당요구가 문제될 수 있습니다. (국가법령정보센터·민사집행법 제148조 · 국가법령정보센터·민사집행법 제88조)
따라서 현재 공개 보도만으로 “신한은행이 얼마, 세무서가 얼마, 골드메달리스트가 얼마를 가져간다”고 계산하는 것은 섣부릅니다.
누가 앞선 권리자인지는 권리관계로 따져볼 수 있지만, 실제 얼마를 받는지는 낙찰가와 확정된 채권액까지 나와야 알 수 있습니다.
그럼 경매를 신청한 김소연 변호사가 가장 먼저 받는 건 아닐까?
그렇지 않습니다.
이번 강제경매를 김소연 변호사 측이 신청했다고 해서 매각대금도 가장 먼저 가져가는 것은 아닙니다. SBS 보도에 따르면 강제경매가 시작되기 전부터 해당 부동산에는 신한은행 근저당권, 강남세무서 국세 압류, 골드메달리스트 가압류 등이 등재돼 있었습니다. (SBS)
강제경매를 식당 계산대 줄에 비유하면 이해하기 쉽습니다.
김소연 변호사 측은 계산대를 열도록 요청한 사람에 가깝습니다. 하지만 계산대가 열렸다고 해서 원래 앞줄에 있던 권리자들을 모두 제치고 가장 먼저 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 선순위 권리가 많고 낙찰대금이 충분하지 않다면, 경매를 신청한 채권자도 채권 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.
바로 이 때문에 이번 뉴스에서는 4,700만원이라는 경매 청구금액보다 등기부에 먼저 설정된 권리의 종류와 순서가 더 중요한 변수가 됩니다.
20억원 가압류를 건 김수현 소속사는 어떻게 될까?
골드메달리스트의 20억원 가압류는 20억원 배상책임이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 재산을 미리 보전해 두는 단계이기 때문에 본안소송의 결과와 경매 배당 구조를 따로 봐야 합니다.
김수현 측은 2025년 김세의 대표 명의의 서울 서초구 아파트와 압구정 한양4차 아파트에 대해 가압류를 신청했고, 서울중앙지법이 이를 인용했습니다. 압구정 한양4차는 공동명의여서 김세의 대표의 지분 50%가 가압류 대상이었고, 해당 부동산의 청구금액은 20억원이었습니다. (동아일보)
여기서도 한 가지를 분명히 해야 합니다.
가압류 20억원 = 김세의 대표가 20억원을 반드시 배상해야 한다는 확정판결은 아닙니다.
가압류는 장래의 강제집행을 보전하기 위해 재산을 잠정적으로 동결하는 절차입니다. 본안소송에서 승소해 집행권원을 얻으면 본집행으로 이어질 수 있지만, 가압류 결정 자체가 본안의 최종 승패를 확정하는 것은 아닙니다. (찾기쉬운 생활법령정보·가압류)
그래서 등기부를 볼 때는 숫자가 크다고 무조건 앞순위라고 생각하면 안 됩니다.
경매에서는 액수보다 권리의 종류와 순서가 먼저입니다.
김세의가 지분 절반만 갖고 있다는 것도 왜 중요할까?
중요합니다. 김세의 대표가 아파트 전체를 단독 소유한 것이 아니므로 실제 매각 대상과 낙찰 뒤 권리관계는 ‘아파트 한 채 전체 경매’와 다르게 봐야 합니다.
해당 아파트는 김세의 대표의 부친인 고 김영수 전 MBC 사장이 1986년 취득했고, 김 전 사장이 2024년 8월 별세한 뒤 김세의 대표와 친누나가 각각 절반씩 상속받은 것으로 보도됐습니다. (SBS · 머니투데이)
따라서 “김세의 압구정 아파트”라고 간단히 표현되지만 실제 권리관계를 볼 때는 공동소유 부동산이라는 점을 빼놓을 수 없습니다.
경매가 진행되면 실제 매각 대상의 범위와 조건을 정확히 확인해야 합니다. 법원 경매물건은 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 통해 점유관계와 권리관계, 감정가 등을 확인하는 것이 중요합니다. (찾기쉬운 생활법령정보·부동산 경매)
그래서 ‘80억원’보다 앞으로 더 중요하게 볼 숫자는 뭘까?
결국 가장 중요한 숫자는 실제 낙찰가와 배당액입니다.
등기부에 여러 권리가 잡혀 있어도 매각대금이 충분하면 여러 채권자가 배당받을 여지가 커집니다. 반대로 낙찰대금이 충분하지 않다면 뒤에 선 권리자는 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
앞으로는 네 가지를 보면 됩니다.
- 법원이 산정하는 감정가
- 실제 입찰에서 결정되는 낙찰가
- 은행·세금 등 선순위 권리의 실제 채권액과 배당액
- 가압류 및 후순위 채권자에게 얼마가 남는지
법원 경매정보에서 제공되는 감정평가서·매각물건명세서 등을 보면 매각 조건과 권리관계를 보다 구체적으로 확인할 수 있습니다. (찾기쉬운 생활법령정보·부동산 경매)
결국 경매 배당은 등기부 숫자를 단순히 더하는 문제가 아닙니다.
“부동산이 얼마에 팔렸느냐”와 “누가 법적으로 먼저 줄을 서 있느냐”를 함께 보는 문제입니다.
뉴알남 한 줄 정리
김세의 대표가 지분을 가진 압구정 한양아파트는 강제경매 절차에 들어갔습니다.
하지만 진짜 핵심은 ‘80억원의 빚’이라는 숫자가 아닙니다.
등기부에 근저당·국세 압류·가압류 등이 복잡하게 얽혀 있고, 경매가 끝나면 경매를 신청한 사람부터 돈을 받는 것이 아니라 권리 종류와 설정 시점에 따라 배당순위가 달라진다는 점입니다.
따라서 앞으로 봐야 할 것은 80억원이라는 숫자 자체보다 실제 낙찰가와 배당표입니다.
김세의 경매, 핵심 질문으로 한눈에 정리
Q. 등기부에 잡힌 80억원은 김세의 대표의 실제 빚인가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 근저당권의 채권최고액, 국세 압류, 가압류 등 성격이 다른 권리가 함께 잡혀 있기 때문에 등기부상 금액 합계와 현재 실제 채무잔액은 같지 않을 수 있습니다. (SBS · 찾기쉬운 생활법령정보)
Q. 김소연 변호사가 경매를 신청했으니 가장 먼저 돈을 받나요?
아닙니다. 경매 신청자라는 사실과 배당순위는 별개입니다. 기존에 더 앞선 담보권이나 우선권 있는 채권이 있으면 그 권리자가 먼저 배당받을 수 있습니다. (SBS)
Q. 은행과 세무서 중에는 누가 먼저 돈을 받나요?
권리 설정일과 국세의 법정기일을 함께 확인해야 합니다. 국세는 원칙적으로 우선하지만, 법정기일 전에 설정된 저당권 등에는 예외가 있습니다. (국가법령정보센터·국세기본법 제35조)
Q. 골드메달리스트의 20억원 가압류는 확정된 배상금인가요?
아닙니다. 가압류는 장래의 강제집행을 위해 재산을 미리 보전하는 조치입니다. 20억원이 그대로 확정 배상액이라는 뜻은 아닙니다. (동아일보 · 찾기쉬운 생활법령정보)
Q. 수임료는 1억2천만원대라는데 왜 경매 청구채권은 4,700만원인가요?
보도된 전체 미지급 주장액과 이번 강제집행에서 청구한 금액이 다르기 때문입니다. SBS는 수임료 등 미지급 주장액은 1억2천여만원, 이번 경매의 청구채권액은 4,700만원이라고 보도했습니다. (SBS)
Q. 강제경매가 시작됐으면 곧 아파트가 팔리는 건가요?
아닙니다. 경매 개시 이후 감정평가, 매각기일 지정, 입찰, 매각허가, 대금납부와 배당 등 절차가 남아 있습니다. (찾기쉬운 생활법령정보)
Q. 압구정 아파트 전체가 김세의 대표 소유인가요?
아닙니다. 보도에 따르면 고 김영수 전 MBC 사장 사망 후 김세의 대표와 친누나가 각각 지분 50%씩 상속받았습니다. (SBS)
Q. 결국 누가 얼마를 받는지는 언제 알 수 있나요?
실제 낙찰가와 각 채권자의 최종 채권액, 배당순위가 확인돼야 합니다. 경매가 진행돼 배당표가 구체화돼야 실제 회수액을 제대로 계산할 수 있습니다.
오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!
주요 출처
강제경매 개시·등기부 80억7천만원
SBS — “밀린 변호사비 돌려줘” 가세연 김세의 압구정 아파트 경매 개시
머니투데이 — “수임료 1억2000만원 못 받았다”…김세의 압구정 아파트 경매로
MBC 뉴스 ‘꾹’ — 경매 들어간 압구정 아파트, 등기부 열어보니
김수현 측 가압류·지분 50%
동아일보 — 김수현 측 “法, 김세의 명의 아파트 두 채에 가압류 인용”
강제경매·배당순위·근저당·가압류 법적 근거
국가법령정보센터 — 민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)
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그런데 김세의 재산은 이번 압구정 아파트 말고도 이미 따로 묶인 게 있지 않았나?
그렇습니다. 이번 강제경매와 별개로 검찰은 김세의 대표 관련 유튜브 후원금·광고수익 등 최소 1억6,940만원을 범죄수익으로 특정해 소유 토지에 추징보전 등기를 마친 바 있습니다. 강제경매·가압류·추징보전이 어떻게 다른지 함께 보면 이번 재산 문제를 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
김세의 재산 1억6940만원 왜 묶였나? 유죄 확정 전인데 후원금·광고비까지 추징보전
가압류는 이번이 처음이 아닌데, 김세의를 둘러싼 재산 분쟁은 어디까지 번졌을까?
은현장과 김세의 대표 사이의 분쟁에서도 가세연 지분 50%, 영치금 가압류 등 재산·회사 지배구조 문제가 함께 등장했습니다. 이번 압구정 아파트 경매와는 별개의 사건이지만, 김세의를 둘러싼 민사·재산 분쟁의 흐름을 이해하는 데 연결되는 글입니다.
