서울 주택 착공 정말 절반으로 줄었나? 이재명·오세훈 집값 공방, 숫자로 풀어보니
서울 집값 이야기를 들을 때마다 비슷한 질문이 나옵니다.
“대책을 그렇게 많이 내놓는데 왜 집값은 계속 오르는 걸까?”
2026년 9월 18일 이재명 대통령 기자회견에서는 여기에 꽤 구체적인 설명 하나가 나왔습니다.
이 대통령은 서울 집값 상승의 단기적 원인을 설명하면서 2022년부터 주택 허가와 착공 건수가 크게 줄었다고 말했습니다. 실제 기자회견에서는 “그 해부터 허가와 착공 건수가 절반으로 줄었다”고 표현했습니다. (연합뉴스)
그러자 오세훈 서울시장이 곧바로 반박했습니다.
착공까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 최근 착공 감소를 현 서울시장 취임 시점과 바로 연결해서는 안 된다는 취지였습니다. 오 시장은 박원순 전 시장 시기의 정비사업 해제가 최근 공급 부족에 영향을 줬다고 주장했습니다. (연합뉴스)
겉으로 보면 서로 책임을 놓고 맞서는 정치 공방처럼 보입니다.
그런데 숫자를 하나씩 보면 이번 논쟁에서 진짜 헷갈리는 지점이 따로 있습니다.
‘언제 착공 물량이 줄었느냐’와 ‘왜 그 물량이 줄었느냐’는 같은 질문이 아니라는 점입니다.
그리고 하나 더 있습니다.
서울 주택 공급은 인허가, 착공, 준공이 각각 다른 숫자입니다. 오늘 인허가를 받았다고 내일 공사가 시작되는 것도 아니고, 오늘 착공했다고 바로 입주할 수 있는 것도 아닙니다.
이 시간차를 이해하면 이재명 대통령과 오세훈 시장이 왜 같은 서울 집값 문제를 놓고 서로 다른 시점을 말하는지 훨씬 쉽게 보입니다.
이재명 대통령은 서울 집값 원인을 뭐라고 봤을까?
이 대통령은 서울 집값 상승 원인을 주택 공급 하나로만 설명하지 않았습니다.
먼저 가장 근본적인 문제로 수도권 집중을 들었습니다.
일자리와 교육, 교통, 생활 인프라가 서울·경기·인천에 집중되면서 사람이 계속 수도권으로 몰리는 반면 집과 땅은 제한돼 있다는 설명입니다.
여기에 오랫동안 이어져 온 ‘부동산은 결국 오른다’는 기대와 대출 확대, 시중 유동성도 집값에 영향을 줬다고 설명했습니다.
그리고 단기적인 원인으로 주택 공급 감소를 꺼냈습니다.
이 대통령은 2022년부터 허가와 착공 건수가 크게 줄었고 2022~2025년 공급이 축소됐다고 설명했습니다. 이어 택지 개발과 재건축·재개발, 도시정비 등을 통해 공급을 최대한 신속하게 늘리겠다고 밝혔습니다. (연합뉴스)
여기서 자연스럽게 가장 중요한 질문이 생깁니다.
정말 2022년부터 서울의 주택 착공이 절반으로 줄었을까요?
2022년에 서울 착공이 바로 반토막 난 것은 아니다
숫자를 연도별로 보면 이야기가 조금 더 정확해집니다.
서울연구원 자료에 따르면 서울 주택 착공량은 2015년 10만1천호에서 2022년 6만4천호로 36.6% 감소했습니다. (서울연구데이터서비스)
하지만 2022년만 놓고 ‘그해 착공이 곧바로 절반으로 떨어졌다’고 보기는 어렵습니다.
더 큰 급감은 2023년에 나타났습니다.
국토연구원이 2005~2022년 장기 평균과 2023년 실적을 비교한 자료를 보면 서울의 연평균 주택 공급은 인허가 6만8천호, 착공 6만3천호, 준공 6만5천호 수준이었습니다.
그런데 2023년 서울의 실적은 장기 평균 대비 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1% 수준까지 낮아졌습니다. (국토연구원)
| 구분 | 2005~2022년 서울 연평균 | 2023년 수준 |
|---|---|---|
| 인허가 | 약 6.8만호 | 장기 평균의 37.5% |
| 착공 | 약 6.3만호 | 장기 평균의 32.7% |
| 준공 | 약 6.5만호 | 장기 평균의 42.1% |
그러니까 숫자를 가장 조심스럽게 읽으면 이렇게 볼 수 있습니다.
2022년 이후 서울 주택 공급의 선행지표가 크게 약해진 흐름은 확인됩니다.
다만 착공만 놓고 보면 2022년에 갑자기 절반이 된 것이 아니라 2023년에 훨씬 큰 감소가 나타났습니다.
따라서 ‘2022년부터 절반’이라는 표현은 어느 기간과 어느 공급지표를 비교하는지 함께 봐야 정확한 의미가 보입니다.
그런데 인허가·착공·입주는 왜 따로 봐야 할까?
집 한 채가 실제 시장에 나오는 과정은 길게 이어집니다.
먼저 사업계획과 정비계획을 세우고 인허가를 받아야 합니다.
그다음 자금 조달과 이주·철거 등의 절차를 거쳐 실제 공사를 시작합니다. 이것이 착공입니다.
그리고 공사가 끝나야 준공과 입주가 가능합니다.
쉽게 말해 올해 입주한 아파트는 올해 처음 시작한 사업이 아닙니다.
몇 년 전부터 정비사업과 인허가 절차를 밟고 공사까지 진행돼 온 결과입니다.
국토연구원은 2005~2022년 주택건설실적을 분석한 결과 인허가와 착공 시점은 비교적 비슷하게 움직이지만, 인허가·착공에서 준공까지는 약 3년의 시차가 있다고 설명했습니다. (국토연구원)
바로 이 ‘시간차’ 때문에 오세훈 시장의 반박도 나옵니다.
오세훈은 왜 박원순 시절 이야기를 꺼냈을까?
오세훈 시장의 주장은 최근 착공 숫자가 감소했다고 해서 그 원인을 최근 서울시 정책에서 시작됐다고 곧바로 연결할 수는 없다는 것입니다.
오 시장은 박원순 전 시장 시절 서울의 재개발·재건축 정비사업이 해제된 영향이 긴 시차를 거쳐 최근 착공 물량에 나타났다는 취지로 주장했습니다. (연합뉴스)
여기서는 ‘확인된 통계’와 ‘원인에 대한 정치적 주장’을 나눠서 볼 필요가 있습니다.
서울 주택 착공이 장기 평균보다 크게 줄어든 시기가 있다는 것은 통계로 확인됩니다.
반면 그 감소가 어느 시기의 어떤 정책 때문인지를 놓고는 서로 다른 해석이 존재합니다.
| 쟁점 | 이재명 대통령이 강조한 부분 | 오세훈 시장이 강조한 부분 |
|---|---|---|
| 주로 보는 시점 | 2022년 이후 공급 실적 | 착공 이전 수년간의 정비사업 과정 |
| 설명의 초점 | 최근 인허가·착공 감소가 공급 부족의 단기 원인 | 과거 정비사업 해제가 최근 공급 감소에 영향 |
| 함께 확인할 부분 | 최근 서울 공급지표가 크게 낮아짐 | 정비사업에는 상당한 시간이 필요함 |
그런데 공급 감소를 한 가지 정책만으로 설명하는 것도 어렵습니다.
국토연구원은 주택공급 위축 배경으로 금리 상승과 건설공사비 증가, 주택시장 침체에 따른 사업성 악화 등 여러 요인을 함께 분석했습니다. (국토연구원)
따라서 최근 서울의 공급 감소는 장기간 이어진 정비사업 과정과 최근의 금융·건설 환경을 함께 놓고 보는 편이 전체 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다.
그렇다면 ‘오세훈 때 공급이 줄었다’는 말은 어떻게 봐야 할까?
2022년 이후 서울의 인허가와 착공 실적이 부진했던 기간이 존재하는 것은 사실입니다.
특히 2023년 서울 착공은 장기 평균의 약 32.7% 수준까지 낮아졌습니다. (국토연구원)
다만 이 숫자 하나로 특정 시기의 서울시 정책이 감소분 전체를 만들었다고 바로 결론 내리기는 어렵습니다.
주택사업은 앞선 인허가와 정비사업 진행 상황의 영향을 받고, 금리·공사비·분양시장·자금 조달 같은 외부 변수에도 영향을 받기 때문입니다.
반대로 과거 정책의 영향만 이야기하면서 2022년 이후 실제 인허가와 착공 실적을 보지 않는 것도 전체 흐름을 설명하기 어렵습니다.
그래서 이번 논쟁에서 중요한 것은 ‘어느 숫자가 맞느냐’만이 아니라 그 숫자를 어느 시점의 정책과 연결할 수 있느냐입니다.
강남은 떨어진다는데 왜 서울 집값은 계속 오를까?
기자회견에서는 ‘평탄화’라는 표현도 나왔습니다.
이 대통령은 최근 강남권 가격은 내려가는 반면 외곽 지역은 오르면서 지역 간 가격 움직임이 달라지고 있다는 취지로 설명했습니다. (연합뉴스)
그런데 이 표현만 들으면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“그럼 서울 집값이 이제 안정되고 있다는 뜻인가?”
현재 통계는 그렇게 단순하지 않습니다.
한국부동산원의 9월 둘째 주 아파트 가격 동향을 인용한 연합뉴스 보도를 보면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올라 84주 연속 상승했습니다.
강남구는 0.36%, 서초구는 0.26%, 송파구는 0.12% 하락했습니다.
반면 중랑구는 0.51%, 도봉구와 서대문구는 각각 0.47%, 성북구는 0.43% 상승했습니다. (연합뉴스)
| 지역 | 9월 둘째 주 아파트 매매가격 변동 |
|---|---|
| 서울 전체 | +0.16% |
| 강남구 | -0.36% |
| 서초구 | -0.26% |
| 송파구 | -0.12% |
| 중랑구 | +0.51% |
| 도봉구 | +0.47% |
| 서대문구 | +0.47% |
| 성북구 | +0.43% |
따라서 ‘강남이 떨어지고 있다’와 ‘서울 집값이 떨어지고 있다’는 같은 말이 아닙니다.
현재는 지역별로 서로 다른 방향이 나타나는 가운데 서울 전체 지수는 여전히 상승하고 있습니다.
공급만 늘리면 서울 집값은 바로 잡힐까?
주택 공급은 집값을 설명하는 중요한 변수 가운데 하나입니다.
하지만 오늘 공급 대책을 발표한다고 다음 달 바로 새 아파트 입주 물량이 늘어나는 것은 아닙니다.
정부가 인허가와 정비사업 속도를 높이더라도 실제 착공과 입주까지는 시간이 걸립니다.
이 대통령도 기자회견에서 택지 개발과 재건축·재개발, 도시정비 등을 통해 공급을 최대한 신속하게 늘리겠다고 밝혔고, 총리실에서 매일 진행 상황을 확인하고 자신도 매주 보고받고 있다고 설명했습니다. (연합뉴스)
서울시 역시 공급 속도를 높이는 정책을 추진하고 있습니다.
서울시는 2031년까지 정비사업 31만호 착공을 목표로 잡았고, 2028년까지 착공 가능한 85개 핵심공급 전략사업 8만5천호를 집중 관리하고 있습니다. (서울특별시 · 서울특별시)
중요한 것은 앞으로 발표되는 ‘공급 예정 물량’이 실제 착공으로 얼마나 이어지는지입니다.
서울시는 2026년 착공 목표를 3만호로 잡고 있으며 8월 기준 1만5천호가 착공됐다고 밝혔습니다. 계획이 실제 공사로 얼마나 이어지는지를 계속 확인할 필요가 있다는 뜻입니다. (서울주거포털)
앞으로 서울 집값 뉴스를 볼 때 어떤 숫자를 보면 될까?
앞으로는 ‘몇 만호 공급’이라는 숫자 하나만 보지 않는 것이 좋습니다.
첫 번째는 인허가입니다.
앞으로 사업이 진행될 수 있는 주택 물량이 얼마나 준비되고 있는지를 보여주는 선행지표입니다.
두 번째는 착공입니다.
계획이 실제 공사 단계로 넘어왔는지를 보여줍니다.
세 번째는 준공과 입주입니다.
실제로 시장에 새 집이 추가되는 단계입니다.
마지막은 집값과 거래량입니다.
가격이 움직이더라도 거래가 함께 늘고 있는지, 특정 지역만 움직이는지까지 봐야 시장 상황을 조금 더 정확하게 이해할 수 있습니다.
앞으로 정부와 서울시가 공급 확대를 발표할 때는 계획 물량과 함께 실제 착공 물량이 얼마나 늘어나는지를 확인해보면 됩니다.
바로 그 숫자가 이번 집값 논쟁의 다음 장면을 판단하는 데 중요한 자료가 될 수 있습니다.
뉴알남 한 줄 정리
이재명 대통령이 말한 것처럼 2022년 이후 서울의 주택 공급지표가 크게 약해진 시기가 있다는 점은 통계로 확인됩니다.
다만 착공이 2022년에 곧바로 절반이 된 것은 아니며, 특히 2023년 서울 착공이 2005~2022년 장기 평균의 약 32.7% 수준까지 낮아진 것이 눈에 띕니다. (국토연구원)
오세훈 시장은 최근 착공 실적에는 그보다 앞선 정비사업 정책의 영향이 반영돼 있다고 주장합니다. 국토연구원은 여기에 금리 상승과 공사비 증가, 주택시장 침체에 따른 사업성 악화 등도 함께 봐야 한다고 분석했습니다.
그래서 이번 논쟁은 한 해의 착공 숫자만으로 어느 한쪽의 책임을 단정하기보다 서울의 주택 공급 파이프라인이 언제부터 약해졌고, 앞으로 인허가가 실제 착공과 입주로 얼마나 이어지는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
서울 집값, 핵심 질문으로 한눈에 정리
Q. 이재명 대통령은 서울 집값이 오른 이유를 뭐라고 했나요?
수도권 집중, 부동산 불패 심리, 대출 확대와 유동성 등을 함께 언급했고, 단기적 원인 가운데 하나로 2022년 이후 주택 인허가·착공 감소에 따른 공급 부족을 들었습니다. (연합뉴스)
Q. 서울 주택 착공은 정말 절반으로 줄었나요?
최근 공급 실적이 장기 평균보다 크게 감소한 시기가 있다는 것은 확인됩니다. 다만 2022년에 바로 절반이 된 것은 아니며, 2023년 서울 착공은 2005~2022년 연평균의 약 32.7% 수준까지 낮아졌습니다. (국토연구원)
Q. 2022년 서울 주택 착공은 얼마나 됐나요?
서울연구원 자료에 따르면 2022년 서울 주택 착공량은 약 6만4천호로, 2015년 약 10만1천호보다 36.6% 감소했습니다. (서울연구데이터서비스)
Q. 착공이 줄었다고 바로 집값이 오르나요?
착공 감소는 향후 입주할 주택 물량에 영향을 줄 수 있지만 집값에는 금리, 대출, 수요, 유동성, 전세시장, 지역별 선호 등 여러 요인이 함께 작용합니다.
Q. 오세훈 시장은 왜 박원순 전 시장 시절 정책을 거론했나요?
재개발·재건축은 사업 시작부터 착공까지 긴 시간이 필요하므로 최근 착공 실적에는 과거 정비사업 정책의 영향이 반영돼 있다는 것이 오 시장의 주장입니다. (연합뉴스)
Q. 금리와 공사비도 주택 공급을 줄일 수 있나요?
국토연구원은 금리 상승과 공사비 증가, 주택시장 위축에 따른 사업성 악화 등을 공급 지연과 위축의 요인으로 분석했습니다. (국토연구원)
Q. 강남 집값이 떨어지는데 서울 전체 집값은 왜 오르나요?
9월 둘째 주 강남·서초·송파는 하락했지만 중랑·도봉·서대문·성북 등은 상승했습니다. 그 결과 서울 전체 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올랐습니다. (연합뉴스)
Q. 앞으로 서울 주택 공급이 늘어나는지는 어떤 숫자를 보면 되나요?
인허가, 착공, 준공·입주를 순서대로 보는 것이 좋습니다. 특히 발표한 공급계획이 실제 공사로 진행되는지를 확인하려면 착공 실적을 함께 봐야 합니다.
오늘 뉴알남이 풀어드린 이슈, 이해에 도움이 되셨나요? 🙂
앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!
