29억원에 집 팔면서 17억7700만원 근저당까지? 국세청은 왜 증여세가 없다고 했을까?
집을 팔았는데 오히려 집을 산 사람에게 돈을 받아야 하는 채권자가 됐다면 어떨까요?
보통 집을 팔면 잔금을 받고 소유권을 넘겨주는 것으로 거래가 끝납니다. 그런데 이재명 대통령의 분당 아파트 매매는 조금 다른 방식으로 진행됐습니다.
29억원에 아파트를 매각하면서 소유권은 먼저 넘겼지만, 매수인 명의의 아파트에 이 대통령 부부 앞으로 17억7700만원의 근저당권이 설정됐기 때문입니다.
여기에 이자를 받지 않기로 했다는 청와대의 설명까지 더해졌습니다.
“그 정도 돈에 이자를 받지 않는다면 증여세를 내야 하는 것 아닌가?”
실제로 7월부터 이런 의문이 제기됐습니다. 그런데 2026년 10월 13일, 국세청장이 국회 국정감사에서 이 거래가 과세 대상이 아닌 것으로 보고받았다고 밝혔습니다. (연합뉴스)
※ 본문 이미지는 기사 이해를 돕기 위해 AI로 제작한 일러스트입니다. 실제 사진이 아니며, 인물·장소·상황의 표현은 실제와 일부 다를 수 있습니다.
돈을 빌려주는 형태의 거래에서 이자를 받지 않았는데도 증여세 과세 대상이 아니라니, 얼핏 이해하기 어렵습니다.
하지만 집값, 실제 미지급 잔금, 근저당 채권최고액, 이자를 아껴 얻은 이익을 각각 구분하면 거래 구조가 훨씬 분명해집니다. 대출 규제 논란은 이 세금 문제와도 별도로 살펴봐야 합니다.
국세청장은 10월 13일 정확히 무엇이라고 했을까?
임광현 국세청장은 공개된 언론 자료를 바탕으로 검토한 결과, 이 대통령의 아파트 거래가 과세 대상이 아닌 것으로 보고받았다고 밝혔습니다.
10월 13일 세종시 정부세종청사에서 열린 국회 재정경제기획위원회 국정감사에서 나온 답변입니다.
당시 국민의힘 배준영 의원은 이 거래 역시 국세청이 살펴보겠다고 한 고액의 개인 간 채무와 관련해 세법상 검토할 쟁점이 있는 것 아니냐는 취지로 질의했습니다.
이에 임 청장은 소관 부서가 언론에 공개된 자료를 검토했고, 과세 대상이 아니라는 보고를 받았다고 설명했습니다. (연합뉴스 · 뉴스1)
임 청장은 개인 간 고액 채무를 살필 때 가족 등 특수관계인 사이의 거래가 실질적인 증여에 해당하는지 확인하는 경우가 많다는 취지로도 설명했습니다. (뉴스1)
이번에 새롭게 확인된 것은 국세청 내부에서 공개자료를 대상으로 과세 여부를 검토했다는 점과 그 결과입니다.
다만 공개자료 검토와 계약서·자금 흐름 전반을 살펴 마무리한 개별 세무조사는 같은 의미가 아닙니다. 공개된 국감 답변만으로 잔금 최종 정산이나 내부 계산의 세부 내용까지 확인된 것은 아닙니다.
29억원에 아파트를 팔았는데 왜 매도인이 근저당권자가 됐을까?
매수인이 잔금을 모두 지급하기 전에 소유권을 넘겨받고, 매도인은 나중에 받을 돈을 확보하기 위해 그 집에 근저당권을 설정한 구조입니다.
이 대통령과 부인 김혜경 여사가 공동 소유했던 아파트는 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을에 있습니다.
2026년 7월 14일 29억원에 매매계약이 체결됐고, 16일 소유권 이전 등기가 이뤄졌습니다. 그 과정에서 매수인들을 채무자로 하고 이 대통령 부부가 근저당권자가 되는 채권최고액 17억7700만원의 근저당권이 설정됐습니다. (연합뉴스 · 땅집고)
일반적인 주택담보대출에서는 은행이 돈을 빌려주고 집에 근저당권을 설정합니다. 하지만 이번 거래에서는 은행 대신 집을 판 사람이 근저당권자가 됐습니다.
집주인이 은행처럼 돈을 빌려주는 거래도 가능한가?
가능합니다. 매도인이 매매대금 일부의 지급을 미뤄주면서 부동산을 담보로 확보하는 방식 자체가 언제나 금지되는 것은 아닙니다. 이런 형태를 흔히 ‘매도인 근저당’ 또는 ‘매도인 금융’이라고 설명합니다.
가상의 사례를 생각해 보겠습니다. 10억원짜리 집을 사려는 사람이 당장 7억원만 마련하고, 나머지 3억원은 몇 달 뒤 내기로 매도인과 합의했다고 가정해 봅시다.
매도인은 소유권을 먼저 넘겨주되 나중에 받을 돈을 확보하기 위해 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이 숫자는 설명을 위한 가상 사례이며 이 대통령 거래의 실제 잔금 규모를 뜻하지 않습니다.
매수인은 먼저 집주인이 되지만, 약속한 돈을 지급하지 않으면 매도인은 담보권을 토대로 채권 회수를 추진할 수 있습니다.
왜 잔금을 다 받기 전에 등기부터 넘겼을까?
청와대는 당시 매수인의 사정을 고려한 거래라고 설명했습니다. 7월 20일 보도에는 매수인들이 10월께 잔금을 지급할 의사를 전했다는 내용도 담겼습니다. 다만 그 뒤 실제 지급이 끝났는지는 별도의 확인이 필요합니다. (연합뉴스)
일부 보도에서는 재건축 절차와 거래 일정 등이 영향을 줬을 가능성을 제시했습니다. 다만 그러한 해석을 확인된 계약 동기로 단정할 수는 없습니다.
청와대는 이 대통령이 부동산 시장 정상화에 대한 의지를 보여주기 위해 아파트를 매각했다고도 설명했습니다. (동아일보)
17억7700만원을 매수인에게 실제로 빌려줬다는 뜻일까?
아닙니다. 17억7700만원은 등기부에 표시된 채권최고액으로, 실제 빌려준 원금이나 남아 있는 잔금과 반드시 같은 금액은 아닙니다.
근저당권의 채권최고액은 담보로 확보해 두는 채권의 최대 한도를 뜻합니다. 은행에서 1억원을 빌릴 때 등기부에는 원금보다 큰 금액이 설정되기도 하는 것과 비슷합니다.
| 구분 | 의미 | 이번 거래에서 |
|---|---|---|
| 매매가격 | 주택 전체 거래가격 | 29억원 |
| 채권최고액 | 근저당권으로 담보하는 채권 한도 | 17억7700만원 |
| 실제 미지급 잔금·채무액 | 매수인이 실제로 지급해야 할 돈 | 공개자료만으로 최종 잔액 확정 곤란 |
| 무이자 이익 | 이자를 내지 않아 얻은 경제적 이익 | 원금·기간 등에 따라 계산 |
따라서 “대통령이 매수인에게 정확히 17억7700만원을 현금으로 빌려줬다”는 말은 정확하지 않습니다.
당사자가 잔금 지급을 얼마나 미뤘는지, 근저당권이 어떤 채권을 담보하는지, 이후 얼마나 갚았는지를 확인해야 실제 채무 잔액을 알 수 있습니다.
세금 문제 역시 등기부에 적힌 채권최고액 하나만 보고 결정되지 않습니다.
이자를 한 푼도 안 받았다면 증여세가 나오는 것 아닌가?
무이자로 돈을 빌려줬다고 해서 언제나 증여세가 부과되는 것은 아닙니다. 하지만 이자를 내지 않아 얻은 경제적 이익이 세법상 증여로 취급될 수는 있습니다.
증여세라면 부모가 자녀에게 현금이나 아파트를 주는 경우부터 떠올리기 쉽습니다. 그러나 세법은 자산을 직접 넘기는 것뿐 아니라 돈을 정상적인 이자보다 싸게 빌려 경제적 이익을 얻는 거래도 일정한 조건에서 살펴봅니다.
세금은 빌린 원금이 아니라 이자를 아낀 이익을 기준으로 본다
「상속세 및 증여세법」 제41조의4는 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받아 얻은 이익을 다룹니다.
무이자 대출이라면 원칙적으로 대출금액에 세법상 적정 이자율을 적용해 산정한 이익이 과세 판단의 출발점입니다. 실제 이자를 지급한 저리 대출이라면 그 이자 상당액을 차감해 계산합니다. (국가법령정보센터)
시행령 제31조의4는 이 규정의 기준금액을 1000만원으로 정하고 있습니다. 계산한 이익이 이 기준금액 미만인 경우에는 해당 조문에 따른 증여재산가액에서 제외됩니다. (국가법령정보센터)
여기서 1000만원은 빌려준 원금의 한도가 아닙니다. 이자를 내지 않아 얻은 이익의 기준금액입니다.
따라서 원금이 크다는 이유만으로 증여세가 결정되는 것도 아니고, 대출기간이 짧다는 이유만으로 모든 거래가 비과세인 것도 아닙니다. 실제 원금, 기간, 이자율과 대출 성격에 관한 확인이 필요합니다.
가족이 아닌 사람 사이의 거래는 또 다른 조건이 있다
같은 법 제41조의4 제3항은 특수관계인이 아닌 사람 사이에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 해당 금전대출 증여이익 규정을 적용한다고 정합니다. (국가법령정보센터)
가족 사이에서 별다른 이유 없이 돈을 빌려준 경우와, 독립적인 매수인·매도인이 실제 매매를 하며 잔금 지급 조건을 조정한 경우를 무조건 똑같이 볼 수 없는 이유입니다.
다만 가족이 아니라는 사실만으로 모든 무이자 거래가 자동으로 비과세가 되는 것은 아닙니다. 거래가 실제로 이행됐는지와 경제적 이익, 정당한 사유 등 법에서 정한 요건을 따져야 합니다.
이번 분당 아파트는 어떤 판단을 받았나?
10월 13일 임광현 국세청장은 소관 부서가 공개된 자료를 검토했고 과세 대상이 아닌 것으로 보고받았다고 밝혔습니다.
한국경제는 매수인이 얻은 무이자 차입 이익이 증여세 과세 기준선에 미치지 못한다는 취지로 설명했습니다. 다만 공개된 국감 발언만으로는 세부 계산서나 계약조건 전체를 확인할 수 없습니다. (한국경제)
국세청장의 과세 여부 답변은 세법상 판단입니다. 이 판단과 거래의 정책적 적절성을 묻는 논쟁은 별도로 구분해야 합니다.
대출 규제 우회라는 비판은 왜 나온 걸까?
비판의 중심은 근저당권 설정 자체보다 대출 규제가 강화된 상황에서 매도인이 사실상 자금 조달을 도와주는 방식이 적절하냐는 문제였습니다.
은행을 통해 주택담보대출을 받으려면 금융당국의 대출 규제를 적용받습니다. 반면 매도인이 직접 잔금 지급을 유예하는 거래는 일반적인 은행 대출과 당사자·계약 구조가 다릅니다.
이 때문에 국민의힘 등 야권에서는 정부가 주택담보대출 규제를 강화한 상황에서 대통령이 사적 거래를 통한 자금 조달로 규제를 우회하도록 한 것 아니냐는 비판을 제기했습니다. (연합뉴스)
청와대는 매수인의 사정을 고려해 잔금 지급을 유예한 거래라고 설명했습니다. 7월 22일에는 그에 따른 이자를 받지 않기로 했으며, 증여세 문제가 발생하면 규정에 따라 처리하겠다는 취지의 설명도 나왔습니다. (뉴시스)
| 쟁점 | 야권이 제기한 비판 | 청와대 설명 |
|---|---|---|
| 거래 방식 | 대출 규제 우회 가능성 | 매수인 사정 고려 |
| 근저당권 | 사적 자금 조달의 형평성 | 미지급 잔금 담보 |
| 이자 면제 | 무이자 혜택의 적절성 | 이자를 받지 않기로 함 |
| 부동산 정책 | 정책과 실제 거래의 형평성 | 시장 정상화 의지를 보인 매각 |
이번 논쟁은 두 가지로 구분해야 합니다.
첫째는 증여세 과세 요건을 충족했는가라는 세법 문제입니다. 둘째는 은행 대출이 제한되는 상황에서 매도인이 자금 조달을 돕는 방식이 정책적으로 적절한가라는 형평성 문제입니다.
국세청장의 답변은 첫 번째 문제에 관한 것이므로 두 번째 논란까지 모두 해소했다는 뜻은 아닙니다. 반대로 형평성 비판이 있다는 이유만으로 거래가 위법하거나 탈세라고 단정할 수도 없습니다.
그러면 일반인도 집주인에게 돈을 빌려서 아파트를 살 수 있을까?
매수인과 매도인이 합의한다면 잔금 지급을 유예하고 근저당권을 설정하는 방식의 거래는 가능할 수 있습니다. 다만 누구에게나 똑같은 조건으로 허용되거나 세금 문제가 없는 것은 아닙니다.
매도인 근저당은 은행 주택담보대출과 계약 상대방이 다릅니다. 은행 대신 집을 파는 사람이 담보권을 확보한다는 점에서 차이가 있습니다.
이런 거래를 고려한다면 매매계약에서 잔금의 액수와 지급기일을 어떻게 정했는지, 실제 이자 약정은 무엇인지, 담보권 순위는 어떠한지, 자금조달 신고와 세금 문제는 없는지를 확인해야 합니다.
매수인은 당장 필요한 자금을 줄일 수 있지만 기한에 돈을 지급하지 못하면 채무불이행이나 담보권 실행 위험이 생깁니다. 매도인도 소유권을 먼저 넘긴 뒤 약정한 돈을 회수하지 못할 가능성을 부담합니다.
이번 사건에서 아직 구분해 봐야 할 부분은 무엇일까?
이번 국정감사로 증여세 논란에는 국세청장의 과세 여부 검토 결과가 제시됐습니다. 하지만 확인된 사실과 공개되지 않은 정보는 나눠 봐야 합니다.
| 확인된 내용 | 공개자료만으로 확정하기 어려운 내용 |
|---|---|
| 아파트 매매가 29억원 | 잔금 최종 정산 내역 |
| 근저당 채권최고액 17억7700만원 | 현재 실제 채무 잔액 |
| 청와대의 이자 면제 설명 | 개별 계약의 모든 세부 조건 |
| 국세청장의 과세 대상 아니라는 답변 | 구체적인 내부 세무 계산서 |
| 야권의 대출 규제 형평성 비판 | 거래의 위법성에 대한 확정 판단 |
2026년 10월 14일 현재 공개적으로 확인되는 핵심은 국세청장이 13일 국감에서 밝힌 답변입니다. 구체적인 자금 정산이나 계약조건은 추측이 아니라 확인 가능한 자료를 기준으로 판단해야 합니다.
[결론] 이 뉴스, 이렇게 이해하면 됩니다
이재명 대통령이 분당 아파트를 29억원에 매각하면서 17억7700만원의 근저당권을 설정했다는 사실은 처음 들으면 특이하게 느껴집니다.
거래 구조는 매수인에게 소유권을 먼저 넘겨주고, 나중에 받을 잔금을 담보하기 위해 매도인이 근저당권을 설정한 방식으로 설명할 수 있습니다.
첫째, 17억7700만원은 등기상 채권최고액이지 실제 빌려준 원금으로 확정할 수 있는 숫자가 아닙니다.
둘째, 무이자 거래라고 해서 자동으로 증여세가 발생하는 것은 아닙니다. 세법상 이익의 크기와 당사자 관계, 거래의 정당한 사유 등 관련 요건을 따져야 합니다.
셋째, 국세청장이 과세 대상으로 보지 않았다고 밝힌 것과 대출 규제에 관한 형평성 논란은 다른 문제입니다.
이번 뉴스는 특정 정치인의 부동산 거래를 둘러싼 논쟁인 동시에, 평소 어렵게 느껴지는 근저당권과 증여세가 어떻게 작동하는지 보여주는 사례입니다.
이재명 분당 아파트 근저당, 핵심 질문으로 한눈에 정리
Q. 이재명 대통령의 분당 아파트는 얼마에 매각됐나요?
2026년 7월 29억원에 매각됐습니다. 경기 성남시 분당구 소재로 이 대통령과 김혜경 여사가 공동 보유했던 아파트입니다.
Q. 집을 팔았는데 매도인이 왜 채권자가 됐나요?
매수인에게 잔금 지급을 유예해 주며 소유권을 먼저 넘겼기 때문입니다. 나중에 받을 돈을 확보하기 위해 매도인이 근저당권자가 됐습니다.
Q. 근저당권 17억7700만원은 실제 빌려준 돈인가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 해당 금액은 채권최고액이며 실제 미지급 잔금이나 대여원금과 다를 수 있습니다.
Q. 무이자로 돈을 빌려주면 무조건 증여세를 내나요?
아닙니다. 세법상 계산한 이자 이익의 규모와 당사자 관계, 거래 사유 등에 따라 과세 여부가 달라집니다.
Q. 무이자 대출 증여세에서 1000만원 기준은 무엇인가요?
대출 원금이 아니라 적정 이자율 등을 적용해 산정한 이익에 대한 기준금액입니다. 관련 이익이 1000만원 미만이면 해당 규정에 따른 증여재산가액에서 제외됩니다.
Q. 국세청은 이 거래에 증여세를 부과한다고 했나요?
아닙니다. 임광현 국세청장은 2026년 10월 13일 국감에서 공개자료를 토대로 검토한 결과 과세 대상이 아닌 것으로 보고받았다고 밝혔습니다.
Q. 대출 규제 우회 논란도 해소된 건가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 증여세 과세 여부와 정책적 형평성은 다른 쟁점입니다. 비판이 제기됐다는 사실만으로 위법이 확정된 것도 아닙니다.
Q. 일반인도 매도인 근저당 방식으로 집을 살 수 있나요?
가능한 거래 구조지만 계약·담보·세금과 자금조달 관련 요건에 대한 검토가 필요합니다. 모든 거래에 동일하게 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
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앞으로도 뉴스 속 궁금증을 쉽고 명쾌하게 풀어드리기 위해 노력하겠습니다!
주요 출처
10월 13일 국정감사·국세청 과세 판단
연합뉴스 — 임광현 국세청장, 이 대통령 아파트 거래 과세 대상 아니라는 답변
뉴스1 — 국세청장, 공개자료 검토 및 고액 개인 간 채무 관련 설명
한국경제 — 무이자 차입 이익과 증여세 과세 기준 관련 보도
7월 매매·근저당 설정 경위
연합뉴스 — 분당 아파트 29억원 매각과 근저당권 설정 경위
땅집고 — 7월 14일 계약·16일 등기 등 거래 날짜 보도
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